Jual Rumah Oper Kredit, Untung Atau Rugi ?

Kita mungkin sering mendengar kalau beli rumah secara kredit itu pasti untung, apalagi jika cicilannya semakin lama, maka untungnya semakin banyak, pendapat seperti ini memang ada benarnya, karena nilai kenaikan properti biasanya lebih tinggi dari nilai inflasi yang ditambah suku bunga, jadi biar bagaimanapun dihitung akan tetap untung.

Namun yang jadi permasalahannya adalah bagaimana jika cicilan yang sudah berjalan beberapa tahun bahkan lebih dari 50 persen jangka waktu kredit ternyata macet ? lalu mengharuskan untuk menjual kembali rumahnya atau melakukan take oper ? Apakah masih untung? misalkan saja, pada tahun 2011 beli rumah type 36/160 dengan harga Rp200 juta secara kredit dengan jangka waktu 10 tahun (120 bulan), Dp 20 persen (Rp40 juta), Pokok Pinjaman Rp160 juta, bunga pertahun 8,2 persen pertahun (flat), maka cicilannya kurang lebih Rp2,4 juta.

Pada bulan ke 61 mulai terjadi kemacetan kredit, pada bulan ke 65 juga sudah tidak bisa dibendung lagi dan mengharuskan untuk menjual kembali rumahnya, seperti apa perhitungannya ? Mari kita mulai dengan biaya-biaya yang harus dikeluarkan mulai dari proses pertama.

1. DP 20% = Rp40 juta
2. Biaya Notaris, Pajak, Asuransi, dll = Rp20 juta
3. Angsuran 60x Rp2,4 juta = Rp144 juta
Total = Rp 204 juta.

Pada saat ini saja (setelah berjalan 5 tahun) terlihat bahwa jumlah uang yang sudah dibayarkan sama dengan harga rumah cash ketika beli tahun 2011 yaitu Rp200 juta, padahal masih ada sisa hutang 60 kali cicilan lagi, jadi berapa harga/nilai rumah yang pantas kalau dioper kredit ?

Sebagai penjual, disatu sisi pasti tidak ingin rugi, disisi lain ini juga merupakan alternatif agar tidak terlalu pusing memikirkan kredit macet dan tagihan yang datang setiap hari yang sangat menggangu ketenangan dan kenyaman, andai kata dijual rugi pun sebenarnya tidak akan jadi masalah, asalkan jangan berurusan lagi dengan bank dan debt collector.

Kembali lagi kepada masalah penetapan harga, supaya lebih tepat, hal pertama yang harus dilakukan adalah mencari tahu harga pasaran rumah dengan type dan luasan tanah yang sama disekitar rumah yang akan dioper kredit, atau bisa melihat daftar harga yang ditawarkan oleh developer jika masih ada pembangunan di lokasi ittu.

Dengan mengacu kepada nilai kenaikan properti 10-20 persen pertahun, maka untuk harga rumah yang Rp200 juta 5 tahun yang lalu, pada saat ini harga jual rumah disana adalah sekitar Rp350  juta untuk type 45/160 (rata-rata 15 persen pertahun), jadi kalau skema yang ditawarkan untuk over kredit dengan harga minimal Rp204 juta ditambah sisa angsuran (60 bulan X Rp2,4 juta)  Rp144 juta nila rumahnya menjadi Rp348 juta, artinya masih sama dengan nilai jual rumah baru saat itu, jika menghitung jumlah uangnya tidak rugi, dan kalau untuk keuntungannya paling-paling dihitung sempat mendiami rumahnya selama 60 bulan.

Tapi jika harga oper kredit yang ditawarkan kurang dari Rp204 juta, sudah dipastikan akan mengalami kerugian., jadi sebaiknya kalau ingim melakukan over kredit hitung kembali dengan seksama jumlah uang yang sudah dikeluarkan, termasuk kalau rumahnya direnovasi atau ada penambahan bangunan kemudian tambahkan dengan sisa pokok hutang yang ada di Bank, lalu bandingkan dengan harga rumah sekarang, jika nilai rumah yang akan dioper kredit masih lebih mahal dari rumah baru, berarti mau tidak mau harga over kreditnya harus disesuaikan, bisa jadi rugi, bisa jadi untung.