7 Sebab Hak Milik Tanah Bisa Dihapus

UUPA atau undang-undang pokok agraria yang  ditetapkan pada tanggal 24 September 1960 oleh Presiden Republik Indonesia Soekarno merupakan landasan hukum dan sumber peraturan tentang kepemilikan tanah di Indonesia, meski di akui sebagai warisan kolonial belanda, namun sampai saat ini belum ada perubahan atau amandemen terhadap UUPA 1960 ini. 

Di dalam UUPA beberapa pasal di dalamnya diatur sedemikian rupa tentang siapa saja yang boleh memilik hak atas tanah, bagaimana cara mendapatkan hak kepemilikan atas tanah, ciri-ciri dan sifat hak milik dan apa saja penyebab hilangnya hak kepemilikan atas tanah tersebut, ini menjadi penting untuk kita ketahui bersama-sama, agar tanah yang kita  lebih aman dan sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku, jangan sampai kita kehilangan asset yang sangat berharga ini hanya karena ketidak tahuan kita. 

Sebelum masuk pembahasan tentang hilang atau terhapusnya hak kepemilikan tanah, terlebih dahulu kita mulai tentang siapa saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah menurut UUPA 1960 ini:

1. Perseorangan

WNI, baik pria maupun wanita, tidak berwarganegaraan rangkap (lihat Pasal 9, 20 (1) UUPA)

2. Badan-badan hukum tertentu

Badan-badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah, yaitu bank-bank yang didirikan oleh negara, koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan sosial (lihat Pasal 21 (2) UUPA, PP No.38/1963 tentang Penunjukan Badan-badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Atas Tanah, Permen Agraria/Kepala BPN No. 9/1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan).

Terjadinya Hak Milik. 

Hak Milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 cara sebagai mana disebutkan dalam Pasal 22 UUPA, yaitu:

1. Hak Mik atas tanah yang terjadi Menurut Hukum Adat :

-Terjadi karena Pembukaan tanah (pembukaan hutan).
-Terjadi karena timbulnya Lidah Tanah.

2. Hak Milik Atas tanah terjadi karena Penetapan Pemerintah :

-Pemberian hak baru (melalui permohonan)
-Peningkatan hak

3. Hak Milik atas tanah terjadi karena Undang-undang :

-Ketentuan Konversi Pasal I, II. VI

Sifat dan ciri-ciri Hak Milik :

1. Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997.

2. Dapat diwariskan.

3. Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal.

4. Turun temurun

5. Dapat dilepaskan untuk kepentingan sosial.

6. Dapat dijadikan induk hak lain.

7. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Hapusnya Hak Milik. Pasal 27 UUPA menetapkan faktor-faktor penyebab hapusnya Hak Milik atas tanah dan tanahnya jatuh kepada negara, yaitu :

1. Karena Pencabutan Hak berdasarkan Pasal 18 UUPA

Menurut ketentuan Pasal 18 UUPA bahwa untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang. Ketentuan Pasal 18 UUPA ini selanjutnya dilaksanakan dengan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan Benda-benda yang Ada di Atasnya.

2. Dilepaskan secara suka rela oleh pemiliknya

3. Dicabut untuk kepentingan umum

Hapusnya hak atas tanah karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya ini berhubungan dengan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 Tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Kepres No. 55/1993), yang dilaksanakan lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 1994 tentang Ketentuan Pelaksanaan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Permen No. 1/1994), penyerahan sukarela ini menurut Kepres No. 55/1993 sengaja dibuat untuk kepentingan negara, yang dalam hal ini dilaksanakan oleh pemerintah.

4. Tanahnya ditelantarkan

Pengaturan mengenai tanah yang terlantar diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar (PP No. 36/1998). Pasal 3 dan 4 PP No. 36/1998 mengatur mengenai kriteria tanah terlantar yaitu; (i) tanah yang tidak dimanfaatkan dan/atau dipelihara dengan baik. (ii) tanah yang tidak dipergunakan sesuai dengan keadaan, sifat atau tujuan dari pemberian haknya tersebut.

5. Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah

Pasal 21 ayat (3) UUPA mengatur bahwa orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau pencampuran harta perkawinan, demikian pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya UUPA ini kehilangan kewarganegaraannya, wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

6. Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak  lain yang tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik atas tanah

Kemudian Pasal 26 ayat (2) UUPA menyatakan bahwa setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah yaitu badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

7. Tanahnya musnah, misalnya terjadi bencana alam

Sebagaimana pemberian, peralihan dan pembebanan Hak Milik yang wajib di daftar dalam buku tanah, pendaftaran hapusnya hak kepemilikan atas tanah juga wajib untuk dilakukan. Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Itulah 7 sebab hapusnya hak milik tanah berdasarkan UUPA 1960, memang pada dasarnya tidak ada yang namanya hak kepemilikan abadi, dan ketika mempunyai hak milik, tentunya ada kewajiban dan tanggung jawab yang harus dipenuhi agar tanah yang sudah dimiliki bisa memberikan lebih banyak manfaat, bukan sekedar simpanan, objek investasi atau cuma dijadikan agunan untuk pinjaman semata.

Sumber :
Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960
Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998

Read More

Tanah Yang Ideal Untuk Ditawarkan Ke Developer

Saya seringkali melihat iklan tanah di situs jualbeli properti yang ditulis dengan embel-embel judul "Cocok Untuk Perumahan" atau "Cocok Untuk Developer" dan membuat saya penasaran ingin menghubungi pemasang iklan untuk mencari tahu lebih jauh seperti apa penawarannya, ternyata kebanyakannya masih belum mengerti seperti apa lahan yang cocok dan ideal bagi developer itu seperti apa, rata-rata mereka mengasumsikan bahwa lahan yang sudah ada jalan dan dekat dengan perumahan lain itu adalah yang ideal, padahal masih banyak hal lagi selain jalan dan dekat perumahan.

Pada tulisan ini saya ingin sedikit berbagi tentang karakter apa saja yang menurut developer adalah lahan yang ideal, tulisan ini juga sangat berguna bagi pemilik tanah yang ingin menjual lahannya atau ingin bekerjasama dengan developer dan teman-teman broker yang ingin menawarkan lahan kepada developer agar jangan kaget kalau diminta syarat yang macam-macam.

1. Surat Tanah

Keamanan adalah prioritas nomer satu dalam bisnis, tidak terkecuali binis properti, dan dalam bisnis properti (pengembang perumahan khususnya) hal pertama yang harus benar-benar aman adalah tanah, karena tanah instrument paling vital bagi developer, jadi sebelum menawarkan tanah kepada developer, pastikan terlebih dahulu tanah yang ditawarkan benar-benar aman, suratnya sah dan tidak tumpang tindih, secara fisik tanahnya juga memang dikuasai pemilik.

Dan untuk jenis surat yang paling ideal bagi developer adalah sertipikat hak milik (SHM), bukan sporadik, segel, dan sejenisnya, mengapa ? Karena disamping lebih aman, tanah yang sudah memiliki SHM lebih mudah untuk proses pemeriksaannya dan lebih menghemat waktu untuk proses launching, jika surat tanahnya masih segel atau sporadik, maka harus terlebih dahulu ditingkatkan ke SHM, dan proses ini bisa memakan waktu berbulan-bulan, hanya beberapa developer yang berani membeli tanah yang belum SHM.

2. Lokasi

Pertimbangan kedua yang paling penting adalah lokasi, karena bagi developer lokasi yang bagus punya nilai jual tersendiri, jadi kalau anda punya tanah yang lokasinya masih dikelilingi hutan dan semak, jauh dari perumahan atau perkampungan, walaupun sudah ada jalan dan akses listrik, rasanya belum terlalu ideal untuk para developer.

Apalagi tanah yang ditawarkan dekat dengan kuburan, TPA atau penjara, pasti developer akan berpikir berkali-kali untuk menerima tawaran, bahkan ada yang tidak perlu berpikir untuk menolak tawaran lokasi yang lokasinya kurang bagus.

3. Struktur Tanah

Punya Tanah sawah, rawa, gambut, gunung, lereng, tanah miring ? Bisa saja ditawarkan, memang untuk struktur tanah sendiri tidak ada aturan khusus, selama masih bisa dibangun rumah, bisa dibuat jalan, lokasinya bagus, biaya pematangan lahannya masih masuk hitungan, tidak masalah. Asalkan bebas banjir dan sudah ada jalan yang bisa dilalui mobil untuk mengangkut material.

Di beberapa tempat di Kalimantan Selatan memang banyak perumahan yang dibangun di atas rawa, lahan gambut dan areal bekas persawahan, ada juga yang dibangun di areal bekas galian C (tanah merah) yang dulunya bukit dikeruk dan diratakan, jadi ideal tidak ideal itu tergantung hitung-hitungan developer untuk biaya pematangan lahan dan konstruksi.

4. Bentuk Tanah

Bentuk tanah atau bentuk lahan yang dimaksud disini adalah ukuran panjang dan lebarnya, apakah semetris atau tidak, lahan yang ideal adalah yang berbentuk proporsional, jika dibuat siteplan tidak banyak tanah yang terbuang, ukuran kavlingnya pass dan seragam, tidak banyak sudut tanah yang meruncing.

Yang ideal itu berbentuk persegi panjang, lebar dan panjangnya pass, karena ada beberapa tanah khsusnya bekas lahan persawahan yang lebarnya cuma 30 meter, dan panjangnya sampai 400 meter, tentu saja bentuk seperi ini tidak ideal, kecuali disamping kiri-kanan nya juga dijual sampai bentuk tanahnya menjadi cukup proporsional.

5. Harga

Kalau ingin menawarkan tanah kepada developer, harga yang paling ideal adalah harga pasaran, atau di bawah harga pasaran tanah saat itu. Harga sangat penting bagi developer, agar mereka bisa menjual rumah dengan nilai jual yang kompetitif, menawarkan harga yang terlalu tinggi akan membuat developer kesulitan membuat hitung-hitungan harga jual dan keuntungan, yang mereka pikirkan adalah bisa menjual lebih murah atau minimal sama dengan pesaing.

6. Cara Pembayaran

Ada yang lebih penting dari harga, yaitu cara pembayaran atau skema pembayaran, untuk lahan yang bisa dibangun beberapa rumah atau puluhan sampai ratusan rumah, jarang bahkan tidak pernah saya dengar ada yang berani membeli dengan cara cash, cara pembayaran merupakan point paling penting jika anda ingin menawarkan tanah kepada developer.

Biasanya sistem pembayaran bisa bertahap, sesuai dengan umur proyek, misalkan 1 hektar umur proyeknya 2 tahun, maka pembayarannya juga harus dicicil selama 2 tahun, atau menggunakan skema kerja sama, yaitu dibayar perkavling ketika rumahnya terjual dan ditambah bagi hasil.

Di point cara pembayaran inilah banyak yang belum mengerti, menawarkan lahan yang jumlahnya lebih dari 1 hektar, jumlah duitnya banyak, minta dibayar cash atau cuma dicicil selama 3 bulan, saya yakin developer besar pun banyak yang angkat tangan.

Karena bagi developer cara pembayaran yang paling ideal itu adalah kerjasama atau dicicil selama umur proyek, kalau bukan dari yang dua itu bisa dibilang sangat tidak ideal.

Jika anda sudah punya tanah yang memiliki kriteria suratnya SHM + aman, lokasinya strategis, struktur tanahnya bagus, siap bangun, bentuk tanahnya proporsional, harganya murah, dan bisa kerjasama atau dibayar berdasrkan umur proyek, saya yakin developer manapun akan susah menolak tawaran anda, jika ada saya juga mau, silakan kontak saja.

Pada tulisan berikutnya insya Allah akan saya bahas tentang untung rugi lahan jika dijual saja atau dikerjasamakan dengan developer. Semoga bermanfaat.

Read More

3 Type Makelar Tanah

Makelar atau perantara, calo, panggubangan, pahayaman dan dalam bahasa yang sedikit lebih keren disebut broker adalah pihak ketiga yang menghubungkan antara penjual dan pembeli, dan makelar biasanya ada disetiap kegiatan yang berhubungan dengan jual beli barang dan jasa, makelar mobil, motor, rumah, tanah, bahkan ada makelar proyek dan makelar kasus.

Tapi kali ini saya cuma ingin bercerita sedikit tentang makelar tanah, makelar atau broker disini bukan seperti makelar yang berdasi atau punya kantor resmi, tapi yang masih menggunakan pola tradisional, khususnya yang sering saya temui ketika berurusan dengan mereka untuk mencari informasi tanah-tanah yang dijual, dan kebanyakan wilayah yang biasanya kami incar adalah Banjarmasin, Banjarbaru dan Martapura.

Saya akui, bahwa peran teman-teman makelar ini sangat penting dalam bisnis kami, karena untuk mendapatkan informasi tanah-tanah yang punya posisi strategis, harganya standart dan suratnya aman tidak bisa lewat iklan koran atau iklan yang ada di internet, karena teman-teman makelar ini memang sudah faham dan mengerti cara menyusun data yang diperlukan oleh calon pembeli.

Namun ada yang unik dari beberapa makelar ini, salah satunya adalah sumber informasi yang mereka dapat.

Type pertama :

Ada beberapa orang makelar yang memang mendapatkan informasi langsung dari pemilik tanah, artinya pemilik secara pribadi meminta bantuan makelar ini untuk menawarkan atau menjual tanahya.

Type seperti ini yang menurut saya paling enak kalau diajak berurusan, tidak perlu terlalu ribut dan bisa santai, mulai dari survey lokasi sampai tahap negosiasi bisa berjalan dengan lancar, dan data yang diberikan pun cukup akurat, ukuran, posisi, harga, lokasi dan bisa tahu karakter pemilik tanah bisa diajak negosiasi seperti apa.

Type kedua :

Ada lagi type kedua, teman-teman makelar yang ini biasanya mendapat informasi dari teman sesama makelar, contohnya seperti makelar type pertama sebut saja si A, karena keterbatasan link makelar A minta bantuan kepada makelar B untuk menjual tanah yang telah dipercayakan kepadanya.

Type yang kedua ini juga tidak terlalu jauh berbeda dengan type pertama, masih enak untuk diajak kerjasama, karena masih dua orang, data-data juga masih akurat.

Type ketiga :

Untuk type ketiga ini yang saya sebut mainnya sistem keroyokan, misalkan si A dapat informasi tanah yang ingin dijual, informasinya langsung dibagikan dalam sebuah group atau kelompok, dan masing-masing anggota mencari pembeli dan menawarkannya kesana kemari atau si A memberikan informasi kepada si B, dan si B memberikan informasi kepada si C dan si C kepada si D sampai seterusnya.

Type ketiga ini yang paling saya hindari dalam urusan mencari tanah, karena banyak data yang simpang siur, harga yang di mark up sudah terlalu tinggi, dan kadang-kadang malah tidak tahu siapa penjualnya, dimana lokasi tanahnya, yang mereka bawa cuma fotokopi surat tanah yang sudah difotokopi lalu difotokopi lagi.

Untuk bisa bernegosiasi langsung dengan pemilik tanah pun susah, karena akses yang berlapis-lapis.

Ada cerita menarik dari makelar type ketiga ini, sekitar tahun 2013 yang lalu pernah saya ditawari lahan kurang lebih 2,4 hektar, lokasinya di Jl. Golf Landasan Ulin, memang yang datang menawarkan ke kantor cuma satu orang, dengan membawa peta, fotokopi SHM dan PBB nya, karena posisinya lumayan bagus, saya tertarik untuk survey kesana.

Alhasil, dalam beberapa hari setelah tawaran masuk saya ajak si makelar untuk melihat lokasinya, ternyata lumayan bagus, sesuai perkiraan, namun karena di lokasi tanahnya masih rimbun dengan semak, saya minta untuk sedikit dibersihkan supaya bisa melihat dengan jelas batas-batas dan patok tanahnya, sambil menunggu pembersihan saya juga ingin memeriksa sertipikat tanahnya.

Keesokan harinya saya mendapat kabar bahwa di lokasi tanah tersebut sudah berkumpul (kalau tidak salah) hampir 20 orang, yang katanya menunggu jatah fee, karena mereka dapat kabar bahwa tanahnya sudah deal dan sudah dibayar.

Saya pun kaget, ternyata makelarnya satu rombongan, melihat batas tanah belum, hasil pemeriksaan sertipikat juga belum keluar, mana berani kami mengeluarkan uang, entah informasi darimana, tapi untungnya ketika itu tanahnya tidak jadi dibeli, lantaran pemilik nama di sertipikat tidak bisa ditemukan lagi, karena sertipikatnya itu dulu dijadikan jaminan buat hutang, karena tidak bisa bayar pemilik tanah kabur.

Dan yang mau menjual tanah ini adalah orang yang memberikan pinjaman, jadi cuma pegang sertipikat, tapi tidak punya surat kuasa untuk menjual atau membalik nama sertipikat hak milik tanah yang berhutang tadi, jadi jaminan ya tinggal jadi jaminan.

Sebagai informasi, sebelum saya bekerja di sebuah perusahaan properti di Banjarbaru dan menduduki posisi Marketing bagian Perencanaan dan Pengembangan, saya dulu juga berprofesi sebagai makelar, jadi sampai sekarang pun rasanya masih jadi makelar, karena marketing adalah makelar everything.

Read More