Saya seringkali melihat iklan tanah di situs jualbeli properti yang ditulis dengan embel-embel judul "Cocok Untuk Perumahan" atau "Cocok Untuk Developer" dan membuat saya penasaran ingin menghubungi pemasang iklan untuk mencari tahu lebih jauh seperti apa penawarannya, ternyata kebanyakannya masih belum mengerti seperti apa lahan yang cocok dan ideal bagi developer itu seperti apa, rata-rata mereka mengasumsikan bahwa lahan yang sudah ada jalan dan dekat dengan perumahan lain itu adalah yang ideal, padahal masih banyak hal lagi selain jalan dan dekat perumahan.
Pada tulisan ini saya ingin sedikit berbagi tentang karakter apa saja yang menurut developer adalah lahan yang ideal, tulisan ini juga sangat berguna bagi pemilik tanah yang ingin menjual lahannya atau ingin bekerjasama dengan developer dan teman-teman broker yang ingin menawarkan lahan kepada developer agar jangan kaget kalau diminta syarat yang macam-macam.
1. Surat Tanah
Keamanan adalah prioritas nomer satu dalam bisnis, tidak terkecuali binis properti, dan dalam bisnis properti (pengembang perumahan khususnya) hal pertama yang harus benar-benar aman adalah tanah, karena tanah instrument paling vital bagi developer, jadi sebelum menawarkan tanah kepada developer, pastikan terlebih dahulu tanah yang ditawarkan benar-benar aman, suratnya sah dan tidak tumpang tindih, secara fisik tanahnya juga memang dikuasai pemilik.
Dan untuk jenis surat yang paling ideal bagi developer adalah sertipikat hak milik (SHM), bukan sporadik, segel, dan sejenisnya, mengapa ? Karena disamping lebih aman, tanah yang sudah memiliki SHM lebih mudah untuk proses pemeriksaannya dan lebih menghemat waktu untuk proses launching, jika surat tanahnya masih segel atau sporadik, maka harus terlebih dahulu ditingkatkan ke SHM, dan proses ini bisa memakan waktu berbulan-bulan, hanya beberapa developer yang berani membeli tanah yang belum SHM.
2. Lokasi
Pertimbangan kedua yang paling penting adalah lokasi, karena bagi developer lokasi yang bagus punya nilai jual tersendiri, jadi kalau anda punya tanah yang lokasinya masih dikelilingi hutan dan semak, jauh dari perumahan atau perkampungan, walaupun sudah ada jalan dan akses listrik, rasanya belum terlalu ideal untuk para developer.
Apalagi tanah yang ditawarkan dekat dengan kuburan, TPA atau penjara, pasti developer akan berpikir berkali-kali untuk menerima tawaran, bahkan ada yang tidak perlu berpikir untuk menolak tawaran lokasi yang lokasinya kurang bagus.
3. Struktur Tanah
Punya Tanah sawah, rawa, gambut, gunung, lereng, tanah miring ? Bisa saja ditawarkan, memang untuk struktur tanah sendiri tidak ada aturan khusus, selama masih bisa dibangun rumah, bisa dibuat jalan, lokasinya bagus, biaya pematangan lahannya masih masuk hitungan, tidak masalah. Asalkan bebas banjir dan sudah ada jalan yang bisa dilalui mobil untuk mengangkut material.
Di beberapa tempat di Kalimantan Selatan memang banyak perumahan yang dibangun di atas rawa, lahan gambut dan areal bekas persawahan, ada juga yang dibangun di areal bekas galian C (tanah merah) yang dulunya bukit dikeruk dan diratakan, jadi ideal tidak ideal itu tergantung hitung-hitungan developer untuk biaya pematangan lahan dan konstruksi.
4. Bentuk Tanah
Bentuk tanah atau bentuk lahan yang dimaksud disini adalah ukuran panjang dan lebarnya, apakah semetris atau tidak, lahan yang ideal adalah yang berbentuk proporsional, jika dibuat siteplan tidak banyak tanah yang terbuang, ukuran kavlingnya pass dan seragam, tidak banyak sudut tanah yang meruncing.
Yang ideal itu berbentuk persegi panjang, lebar dan panjangnya pass, karena ada beberapa tanah khsusnya bekas lahan persawahan yang lebarnya cuma 30 meter, dan panjangnya sampai 400 meter, tentu saja bentuk seperi ini tidak ideal, kecuali disamping kiri-kanan nya juga dijual sampai bentuk tanahnya menjadi cukup proporsional.
5. Harga
Kalau ingin menawarkan tanah kepada developer, harga yang paling ideal adalah harga pasaran, atau di bawah harga pasaran tanah saat itu. Harga sangat penting bagi developer, agar mereka bisa menjual rumah dengan nilai jual yang kompetitif, menawarkan harga yang terlalu tinggi akan membuat developer kesulitan membuat hitung-hitungan harga jual dan keuntungan, yang mereka pikirkan adalah bisa menjual lebih murah atau minimal sama dengan pesaing.
6. Cara Pembayaran
Ada yang lebih penting dari harga, yaitu cara pembayaran atau skema pembayaran, untuk lahan yang bisa dibangun beberapa rumah atau puluhan sampai ratusan rumah, jarang bahkan tidak pernah saya dengar ada yang berani membeli dengan cara cash, cara pembayaran merupakan point paling penting jika anda ingin menawarkan tanah kepada developer.
Biasanya sistem pembayaran bisa bertahap, sesuai dengan umur proyek, misalkan 1 hektar umur proyeknya 2 tahun, maka pembayarannya juga harus dicicil selama 2 tahun, atau menggunakan skema kerja sama, yaitu dibayar perkavling ketika rumahnya terjual dan ditambah bagi hasil.
Di point cara pembayaran inilah banyak yang belum mengerti, menawarkan lahan yang jumlahnya lebih dari 1 hektar, jumlah duitnya banyak, minta dibayar cash atau cuma dicicil selama 3 bulan, saya yakin developer besar pun banyak yang angkat tangan.
Karena bagi developer cara pembayaran yang paling ideal itu adalah kerjasama atau dicicil selama umur proyek, kalau bukan dari yang dua itu bisa dibilang sangat tidak ideal.
Jika anda sudah punya tanah yang memiliki kriteria suratnya SHM + aman, lokasinya strategis, struktur tanahnya bagus, siap bangun, bentuk tanahnya proporsional, harganya murah, dan bisa kerjasama atau dibayar berdasrkan umur proyek, saya yakin developer manapun akan susah menolak tawaran anda, jika ada saya juga mau, silakan kontak saja.
Pada tulisan berikutnya insya Allah akan saya bahas tentang untung rugi lahan jika dijual saja atau dikerjasamakan dengan developer. Semoga bermanfaat.
0 comments:
Post a Comment