Tanah Di Pinggir Jalan Utama, Tidak Selamanya Untung

Kita sering kali beranggapan bahwa membeli atau memiliki tanah yang berada tepat di pinggir jalan utama adalah untung, potensi kenaikan harga berkali-kali lipat dibandingkan posisi yang berada di jalan lingkungan, baris kedua dan sedikit  jauh dari jalan utama, memang pendapat seperti ini bukan tanpa alasan, karena sudah banyak kejadian orang yang punya tanah tepat di  pinggir jalan utama ketiban untung yang luar biasa.

Contohnya saja tetangga saya Amang Ilham di Kec. Kertak Hanyar, Kab. Banjar, dulu keluarga beliau adalah petani, punya beberap petak tanah, salah satu tanah beliau berada tepat di pinggir Jl. A. Yani KM. 10, Sawah sekaligus rumah yang beliau tempati bersama dengan keluarga itu dibeli oleh perusahaan untuk dijadikan gudang, karena pada waktu itu sekitar tahun 2005 an masih diperbolehkan untuk membangun gudang di sepanjang Jl. A. Yani, nah, Amang Ilham dan keluarga bersedia untuk menjual tanahnya, tapi sayangnya saya lupa berapa harga permeternya dan luasan tanahnya.

Namun yang pasti adalah dengan uang hasil penjualan tanah tersebut, mereka bisa membangun 3 buah rumah, 1 untuk Ibu dan adiknya, 1 untuk saudarinya, dan satu rumah untuk Amang Ilham, dan itupun ditambah dengan membeli beberapa hektar sawah ditempat lain, di lokasi yang lebih jauh untuk mengganti sawah yang sudah mereka jual.

Kisah Amang Ilham ini cuma satu dari sekian banyaknya orang-orang yang beruntung memiliki tanah dipinggir jalan utama, dengan tingginya tingkat pertumbuhan dan pembangunan di beberapa kota di Kalimantan  Selatan, apalagi seperti kota Banjarbaru dan Martapura yang bahkan untuk jalan yang masih sepi dan cuma lebar 10 meter saja ada yang berani membangun ruko.

Dan beberapa hari yang lalu saya melihat teman menawarkan tanah yang berada di A. Yani KM 32 Loktabat, Banjarbaru, dengan ukuran 50x200 sudah dipatok dengan harga Rp10.000.000,- permeter, saya pun masih bingung sebenarnya, bagaimana cara mereka menetapkan harga semahal itu, namun itu lah faktanya, bahwa tanah dipinggir jalan utama selalu menjanjikan keuntungan yang berlipat ganda.

Namun, dari banyaknya cerita tentang keuntungan yang di dapat karena memiliki tanah di pinggir jalan utama, sebenarnya banyak pula cerita yang mendapatkan kerugian gara-gara tanahnya ada dipinggir jalan utama, mengapa rugi ? Sejauh yang pernah saya temui, kasus kerugian terjadi karena satu hal, yaitu ukuran tanah.

Pernah beberapa kali saya menemukan beberapa orang yamh kehilangan sebagian tanahnya atau malah hilang sama sekali, lantaran panjang tanahnya hanya beberapa meter, contohnya saja beberapa waktu yang lalu saya diajak oleh teman untuk survey lokasi tanah milik orang tuanya yang berada di Jl. Gubernur Soebardjo, Kab. Banjar arah ke pelabuhan, ternyata tanah Teman saya itu tidak berada tepat dipinggir jalan Utama, tapi masih ada satu kavling lagi di depan, dan ternyata tanah yang di depan itu panjang tanahnya cuma 10 Meter, lebar 40 meter, Aneh memang, tapi ternyata dulu tanah yang di depan itu panjangnya 50 Meter, tapi berhubung kena pembebasan lahan untuk jalan maka dipotong 30 meter dan tersisa cuma 10 Meter, dan yang punya tanah mau menjual dengan harga yang sangat mahal hanya untuk akses ke tanah yang di belakang,

Namun untungnya tanah punya teman saya sudah dibeli oleh developer pergudangan yang disamping, jadi tidak perlu memikirkan akses masuk lewat tanah kecil yang sangat mahal tadi. dan sampai sekarang tanah ukuran 40x10 tadi tidak jadi apa-apa, dibangun toko juga tidak bakalan dapat izin karena terhalang peraturan GSJ yang megnharuskan tidak boleh ada bangunan 25 Meter dari garis jalan.

Jadi kesimpulannya adalah perhatikan panjang tanah dan rencana pelebaran jalan, jangan sampai tanahnya jadi hilang atau diganti rugi hanya berdasarkan NJOP yang ditetapkan pemerintah saja, karena hal ini memang sudah sering terjadi, apalagi kalau sudah ada bangunan rumah atau toko yang akibatnya kalau terjadi pelebaran jalan  malah tidak ada halaman atau tempat parkir lagi.

Read More

Tanah Buat Simpanan Tidak Mesti Yang Mahal

Sejak tahun 2011 yang lalu saya sudah sering berpetualang keliling Banjarmasin, Banjarbaru, Martapura, Pelaihari, Barabai sampai ke daerah Kalimantan tengah, keluar masuk hutan, naik turun guung, hanya untuk berburu lahan, mencari lokasi yang potensial untuk dijadikan perumahan, kavling atau kebun, tak terhitung sudah berapa banyak menerima fotokopi sertipikat dan sporadik tanah-tanah yang pernah ditawarkan kepada saya, namun sebagian sepertinya masih ada di tempat arsip di kantor.

Jadi sedikit banyaknya saya sering mengamati perkembangan di beberapa wilayah yang pernah didatangi, karena kalau punya bisnis di property harus sering jalan-jalan melihat perkembangan wilayah sekitar, harus buka telinga lebar-lebar untuk mendengarkan issu terkait proyek pembangunan pemerintah atau swasta.

(baca : Investasi Tanah Di Pinggiran Kota Lebih Menguntungkan)

Salah satu wilayah yang mengalami perkembangan pesat dalam lima tahun terakhir adalah daerah pinggiran kota Banjarmasin, selain pinggiran kota banjarmasin, ada beberapa daerah lagi yang tingkat pertumbuhan dan pembangunannya sangat pesat, yaitu Kota Banjarbaru, Contohnya saja, beberapa tahun yang lalu (sekitar tahun 2012) tanah-tanah yang terletak di Jl. A. Yani Terusan Pelaihari, Landasan Ulin Selatan, Banjarbaru ini hanya dipenuhi dengan pohon galam dan rumput purun, kalaupun ada rumah warga paling hanya beberapa buah, dan jalan utama (A. Yani ) waktu itu hanya sekitar 10 meter, dan sekarang sudah ditambah lebar menjadi 15 meter.

Bangunan berupa ruko dan pergudangan pun bertambah satu demi satu, dan menurut kabar dari mulut ke mulut di masayarakat sekitar, katanya sudah ada ratusan hektar lahan yang diakuisisi oleh pengembang lokal dan pengembang nasional, yang katanya akan dibangun perumahan di wilayah Landasan ulin Selatan Ini.

Namun kalau ada yang ingin beli tanah untuk berinvestasi disini jangan khawatir, karena harga tanahnya masih sangat terjangkau, dan yang jual masih banyak, mulai dari yang ukuran 200 m2 sampai yang hektaran atau puluhan hektar, dan kalau mau punya tanah disini Rencana Tata Ruang dan Wilayah kota Banjarbaru juga sudah terbit tahun 2014 tadi, bisa di cari di situs resmi Pemkot Banjarbaru tentang peruntukan wilayahnya buat apa.

(baca : Mau Investasi? Inilah Rencana Tata Ruang Liang Anggang Banjarbaru )

Nah. dibawah ini ada beberapa foto lokasi tanah kavling yang kami jual, lokasinya persis di belakang komplek ruko dan pergudangan modern, meskipun tidak terlalu luas, cuma sekitar 20 Hektar atau sekitar 800 kavling, tapi sudah banyak yang terjual karena harga yang ditawarkan mulai 17 jutaan untuk ukuran 10x20 dan bisa kredit lagi, jadi tidak perlu tanah yang mahal kalau mau inestasi disini.

Karena beberapa tahun kedepan wilayah Landasan Ulin Selatan ini punya prospek yang cerah, sangat cocok punya simpanan tanah disini untuk jangka panjang, untuk warisan anak cucu atau tabungan masa tua, kalau anda tertarik, saat ini masih ada beberapa kavling yang kosong, silakan hubungi bagian marketing 085349166166  (Whatsapp & Telegram) atau datang langsung ke kantor pemasarannya di Jl Karang Rejo (belakang lapangan Brimob) A. yani, KM 32,5, Ruko Graha Madinah No 1, samping Alfamart Karang Rejo, Banjarbaru.

 

Read More

Asyiknya Investasi Kostel

Sudah lama saya tertarik dengan konsep Kostel alias rumah kost standart hotel atau ruko/toko kost standart hotel, karena konsepnya memang full untuk dijadikan rumah komersil dan investasi saja, bukan untuk ditempati pemiliknya dalam jangka waktu tertentu.

Anda yang sering bepergian ke berbagai daerah ke Jogja, Bandung dan Bali mungkin terbiasa mendengar istilah rukostel ini, karena biasanya tempat kost ini menyediakan paket menginap harian, mingguan dan bulanan,  dan tentu saja harganya bisa lebih murah dibandingkan dengan hotel biasa.

Padahal konsep kostel ini sebenarnya bisa menjadi alternatif untuk para investor property di Kalimantan Selatan, khususnya lagi di wilayah Banjarbaru, karena mengingat tingginya pembangunan perumahan dan ruko di Banjarbaru yang bahkan sudah bisa dikatakan over supply, karena saking banyaknya ruko baru yang belum terjual dan masih kosong, dan sama halnya dengan perumahan.

Salah satu guru saya di bidang property , Pak Ari Wibowo alias Om Jin sudah beberapa tahun membangun rumah atau toko, lalu kemudian dijual kepada masyarakat umum, setelah rumah atau tokonya diperjualbelikan, selanjutnya rumah atau toko tadi dijadikan tempat kost dan dikelola oleh beliau dengan sistem sewa atau bagi hasil, namun tentu saja hak kepemilikan full dipegang pembeli.

Tapi tentu saja desain yang digunakan akan sedikit berbeda dengan rumah biasanya, karena akan ada jumlah serta luasan kamar yang khusus dirancang agar sesuai dengan standart hotel bintang 1,2 dan 3, dan untuk ruko, lantai 1 difungsikan sebagai toko, bisa disewakan untuk jualan, sedangkan lantai 2 dan 3 yang akan digunakan sebagai kamar-kamar kostnya.

Dibandingkan dengan membeli rumah, ruko atau memang benar-benar tempat kost, rasanya lebih menguntungkan, karena jika membeli tempat kost kalau ingin dijual lagi relatif susah dan untuk 1 kamarnya paling dapat 500 sampai 700 ribu perbulan. Kalau beli rumah buat investasi saja, ya bakalan kosong tanpa penghuni, kalaupun disewakan mungkin hasilnya akan lebih besar jika dibuat tempat rukostel, kalau beli ruko juga paling yang dipakai lantai satu saja, lantai dua malah kebanyakan buat gudang atau tempat penyimpanan barang yang tak karuan.

Ya sekedar berbagi informasi saja, bahwa untuk investasi ternyata bukan cuma rumah dan tanah, tapi ada property yang memang menghasilkan pasive income, kira-kira kalau membuat konsep perumahan atau ruko seperti ini di Banjarmasin, Banjarbaru atau Martapura bagaimana ? apakah ada yang berminat ???

Read More

Beli Rumah Kredit ? Think Agan !!

Tahun 2016 ini, banyak yang developer yang mengeluhkan penurunan jumlah penjualan rumah, menurunnya permintaan disebabkan oleh penurunan daya beli masyarakat karena adanya perubahan kebijakan dan peraturan dari pemerintah, hingga pada akhirnya banyak developer yang juga menurunkan spesifikasi bangunan atau membuat tipe yang lebih kecil agar bisa dijangkau oleh masyarakat.

Selain developer, pihak Bank pun tidak bisa tinggal diam melihat penurunan ini, banyak Bank yang mulai menurunkan suku bunga KPR supaya lebih memudahkan dan menarik minat masyarakat untuk membeli bunga KPR bervariasi, dari 8 sampai 12 persen, tergantung masing-masing Bank dan sistem bunganya.

Namun, tahukah anda, bahwa bunga yang rendah itu sebenarnya tidak merugikan pihak Bank, tapi ada kemungkinan yang paling dirugikan itu adalah nasabahnya, mengapa demikian ? karena nilai pokok hutang di bank semakin hari semakin kecil dengan dibayar setiap bulan, sedangkan nilai agunan yang dipegang oleh pihak Bank semakin hari akan semakin tinggi.

Dan ternyata yang dijadikan "senjata" oleh Bank bukanlah nilai rumah ketika akad kredit, tapi nilai rumah saat ini yang harus dibandingkan dengan sisa hutang si nasabah, misalkan saja 5 tahun yang lalu nasabah mengajukan KPR atau pinjaman lain dengan menggunakan agunan rumahnya, ketika itu nilai rumahnya adalah Rp100 juta, dan pencairan yang dilakukan oleh pihak bank adalah Rp80 juta, dengan jangka waktu pengembalian/ kredit 120 bulan/10 tahun, cicilan sekitar Rp1,2 juta perbulan.

Coba kita hitung, jika kredit sudah berjalan selama 70 bulan, maka Rp1,2 X 70 = Rp84 juta, sedangkan sisa hutangnya masih Rp60 juta, tapi rumah yang dijadikan sebagai agunan nilainya sudah Rp158 juta (harga rumah 70 bulan yang lalu Rp100 juta, ditambah kenaikan harga properti sekitar 10 persen pertahun, dikali 5,8 tahun atau 70 bulan), jadi jika kredit nasabah macet dan harus "diamankan" untuk dilelang oleh pihak Bank, maka total kerugian pada bulan ke 70 ini adalah Rp 182 juta (Rp84 juta cicilan yang sudah dibayar, ditambah dari selisih nilai agunan dengan sisa hutang Rp158 juta - Rp60 juta = Rp98 juta).

Jadi sebenarnya yang paling rugi dan berisiko itu adalah nasabah loh, bukan pihak Bank, walaupun kedenganrannya membantu (dan memang ada yang terbantu), dan sebaiknya kalau ingin membeli rumah lewat KPR atau mengajukan pinjaman dengan agunan rumah lebih baik pikir-pikir lagi beberapa kali, karena kemungkinan akan mengalami kerugian itu pasti ada.

Kalau ada yang punya atau pernah punya pengalaman rugi membeli rumah lewat KPRdan meminjam uang ke Bank dengan agunan properti, silakan share ceritanya dikolom komentar ya.

Read More

Jual Rumah Oper Kredit, Untung Atau Rugi ?

Kita mungkin sering mendengar kalau beli rumah secara kredit itu pasti untung, apalagi jika cicilannya semakin lama, maka untungnya semakin banyak, pendapat seperti ini memang ada benarnya, karena nilai kenaikan properti biasanya lebih tinggi dari nilai inflasi yang ditambah suku bunga, jadi biar bagaimanapun dihitung akan tetap untung.

Namun yang jadi permasalahannya adalah bagaimana jika cicilan yang sudah berjalan beberapa tahun bahkan lebih dari 50 persen jangka waktu kredit ternyata macet ? lalu mengharuskan untuk menjual kembali rumahnya atau melakukan take oper ? Apakah masih untung? misalkan saja, pada tahun 2011 beli rumah type 36/160 dengan harga Rp200 juta secara kredit dengan jangka waktu 10 tahun (120 bulan), Dp 20 persen (Rp40 juta), Pokok Pinjaman Rp160 juta, bunga pertahun 8,2 persen pertahun (flat), maka cicilannya kurang lebih Rp2,4 juta.

Pada bulan ke 61 mulai terjadi kemacetan kredit, pada bulan ke 65 juga sudah tidak bisa dibendung lagi dan mengharuskan untuk menjual kembali rumahnya, seperti apa perhitungannya ? Mari kita mulai dengan biaya-biaya yang harus dikeluarkan mulai dari proses pertama.

1. DP 20% = Rp40 juta
2. Biaya Notaris, Pajak, Asuransi, dll = Rp20 juta
3. Angsuran 60x Rp2,4 juta = Rp144 juta
Total = Rp 204 juta.

Pada saat ini saja (setelah berjalan 5 tahun) terlihat bahwa jumlah uang yang sudah dibayarkan sama dengan harga rumah cash ketika beli tahun 2011 yaitu Rp200 juta, padahal masih ada sisa hutang 60 kali cicilan lagi, jadi berapa harga/nilai rumah yang pantas kalau dioper kredit ?

Sebagai penjual, disatu sisi pasti tidak ingin rugi, disisi lain ini juga merupakan alternatif agar tidak terlalu pusing memikirkan kredit macet dan tagihan yang datang setiap hari yang sangat menggangu ketenangan dan kenyaman, andai kata dijual rugi pun sebenarnya tidak akan jadi masalah, asalkan jangan berurusan lagi dengan bank dan debt collector.

Kembali lagi kepada masalah penetapan harga, supaya lebih tepat, hal pertama yang harus dilakukan adalah mencari tahu harga pasaran rumah dengan type dan luasan tanah yang sama disekitar rumah yang akan dioper kredit, atau bisa melihat daftar harga yang ditawarkan oleh developer jika masih ada pembangunan di lokasi ittu.

Dengan mengacu kepada nilai kenaikan properti 10-20 persen pertahun, maka untuk harga rumah yang Rp200 juta 5 tahun yang lalu, pada saat ini harga jual rumah disana adalah sekitar Rp350  juta untuk type 45/160 (rata-rata 15 persen pertahun), jadi kalau skema yang ditawarkan untuk over kredit dengan harga minimal Rp204 juta ditambah sisa angsuran (60 bulan X Rp2,4 juta)  Rp144 juta nila rumahnya menjadi Rp348 juta, artinya masih sama dengan nilai jual rumah baru saat itu, jika menghitung jumlah uangnya tidak rugi, dan kalau untuk keuntungannya paling-paling dihitung sempat mendiami rumahnya selama 60 bulan.

Tapi jika harga oper kredit yang ditawarkan kurang dari Rp204 juta, sudah dipastikan akan mengalami kerugian., jadi sebaiknya kalau ingim melakukan over kredit hitung kembali dengan seksama jumlah uang yang sudah dikeluarkan, termasuk kalau rumahnya direnovasi atau ada penambahan bangunan kemudian tambahkan dengan sisa pokok hutang yang ada di Bank, lalu bandingkan dengan harga rumah sekarang, jika nilai rumah yang akan dioper kredit masih lebih mahal dari rumah baru, berarti mau tidak mau harga over kreditnya harus disesuaikan, bisa jadi rugi, bisa jadi untung.

Read More

Agar Rumah Kosong Bisa Menghasilkan Uang

 

Pada posting sebelumnya saya sudah menulis tentang bagaimana jika anda memiliki rumah kosong yang seharusnya bisa dimanfaatkan untuk disewakan atau dikontrakkan, sehingga tidak sebatas menjadi objek investasi semata (baca : Punya Rumah Kosong, Pertimbangkan 4 Hal Ini ) namun tahukah anda, bahwa selain dijadikan rumah kontrakan masih ada beberapa alternatif lain yang bisa anda pilih, namun tetap masih bisa menghasilkan uang.

Ada beberapa istilah lagi yang biasa digunakan dalam industri pariwisata yang mengacu kepada tempat tinggal sementara atau biasa disebut dengan akomodasi, rumah kosong yang anda miliki saat ini bisa saja dijadikan bisnis akomodasi atau penginapan non-hotel, di beberapa negara seperti di Jepang, trend penyewaan rumah atau apartement ini sudah mulai menjamur, bahkan di Indonesia, seperti di Bali ada beberapa orang yang mengelola rumah atau kamar milik penduduk untuk dijadikan penginapan, tentu saja harga yang ditawarkan lebih murah dari hotel dan sejenisnya.

Kira-kira dengan rumah tak terpakai yang anda miliki lebih cocok dibuat seperti apa ya ? okey mari kita bahas satu persatu jenis akomodasi yang cocok untuk rumah anda.

1. Guest House

Biasanya sebuah guest house dimiliki oleh perusahaan, instansi pemerintah atau swasta yang diperuntukan bagi para tamu-tamunya yang menginap dan mendapatkan fasilitas makan, minum serta pelayanan lainnya yang disediakan secara sederhana dan gratis atau ditanggung perusahaan atau instansi yang mengundangnya, akan tetapi ada beberapa rumah yang dijadikan sebagai  guest house yang dimiliki oleh pribadi dan dibuka untuk umum sama seperti hotel, hanya saja pelayanannya lebih sederhana.

2. Bungalow

Jika rumah anda berlokasi di daerah pantai, pegunungan, atau taman, anda bisa menawarkannya untuk disewakan kepada rombongan satu keluarga sebagai tempat peristirahatan pada waktu liburan, atau jika jumlah kamarnya banyak bisa untuk rombongan karyawan yang biasanya mengadakan acara seminar.

3. Holiday Flatlets

Jika rumah yang anda miliki sudah dilengkapi dengan peralatan rumah tangga, peralatan rekreasi, dan peralatan olahraga, anda bisa menyewakannya secara mingguan atau pada hari-hari libur dengan pelayanan, pemeliharaan dan pembersihan ruangan secara minimal. Jenis Rumah seperti ini biasa disebut Holiday Flatlets.

4. Lodging House

Lodging house adalah rumah yang menyediakan tempat menginap untuk satu malam saja atau untuk waktu kurang dari 1 minggu sekali datang menginap. dengan pola seperti ini biasanya cocok untuk mahasiswa yang bolak-balik dari luar daerah dan hanya masuk kuliah beberapa hari saja, atau karyawan yang harus rolling seminggu sekali ke beberapa daerah dan menetap selama satu atau dua hari.

5. Boarding House

Rumah atau sebagian rumah yang menyediakan tempat menginap untuk waktu singkat seperti lodging house, hanya saja ditambah dengan makan dan minum.

6. Kostel
Tempat kost sekarang tidak terbatas peruntukkannya untuk pelajar, mahasiswa dan karyawan saja tapi sudah merambah ke pasar masyarakat umum, dan sekarang banyak tempat kost yang menawarkan kost standart hotel atau "kostel" untuk harian atau mingguan, jadi tidak hanya ditawarkan terbatas harus satu bulan. ini juga bisa jadi alternatif kalau rumah yang anda miliki mempunyai beberapa kamar.

Untuk masalah atau kendala yang paling mendasar adalah perizinan dan pengelolaan, kalau belum ada furniture dan alat elektronik lainnya berarti anda juga harus mengeluarkan tambahan modal untuk membuat rumah anda berstandart sebuah penginapan, untuk pengelolaan khususnya, rasanya tidak perlu merekrut banyak tenaga profesional dari perhotelan, karena pengelolaannya lebih sederhana. Yang penting kita bisa membuat standart untuk kualitas kebersihan, kerapian dan pelayanan, 2 sampai 4 orang pun cukup, tergantung keperluannya nanti.

Read More

Punya Rumah Kosong, Pertimbangkan 4 Hal Ini

Kalau diperhatikan di beberapa komplek perumahan yang ada di kota Banjarbaru banyak sekali rumah yang masih kosong tanpa penghuni, dari rumah yang masih baru sampai rumah yang sudah hampir dipenuhi oleh semak belukar, artinya sudah bertahun-tahun tidak pernah ditempati ataupun dirawat.

Memang tidak pernah ada catatan khusus atau data yang saya dapat tentang seberapa banyak rumah yang kosong dibandingkan dengan rumah yang dihuni untuk kawasan komplek perumahan, namun kalau dilihat sepintas "mungkin" lebih dari 50% rumah yang ada di komplek-komplek di Banjarbaru tanpa penghuni. Kondisi ini sangat berbeda jauh dari 2 wilayah tetangganya Kota Banjarmasin dan Kota Martapura.

Mengapa demikian ? Menurut analisa pribadi, kemungkinan besar karena adanya perbedaan motivasi antara orang yang membeli rumah di tiga wilayah ini, untuk Kota Banjarmasin dan Martapura, banyak rumah-rumah yang dihuni oleh pemiliknya karena memang mereka membeli untuk ditempati, sedangkan di Banjarbaru kebanyakan orang membeli hanya sekedar untuk investasi, jadi rumah-rumah di Banjarbaru sebagian besar adalah rumah kedua dan ketiga.

Lantas apakah rumah yang dijadikan objek invesatsi ini harus didiamkan begitu saja karena beranggapan bahwa investasi itu dibiarkan saja bisa untung ? Sebaiknya pertimbangkan juga beberapa hal berikut :

1. Berbagi manfaat

Memang tidak ada yang salah dengan investasi, namun yang jadi pertanyaan adalah "apakah tidak mubazir?", Mengingat masih banyaknya orang yang membutuhkan tempat tinggal dan belum memiliki rumah, rasanya rumah-rumah kosong ini manfaatnya terbuang begitu saja, alangkah lebih baiknya disewakan saja kalau memang tidak ingin  ditempati dalam waktu dekat, dengan begitu akan menjadi lebih bermanfaat bagi orang lain.

2. Biaya renovasi akan selalu ada

Kalau disewakan memang rumah sedikit banyaknya akan rusak dan kotor sehingga perlu biaya lagi untuk merenovasi jika masa sewa atau kontraknya sudah habis, jika yang dijadikan pertimbangan adalah biaya perawatan sehingga tidak disewakan, padahal dengan dibiarkan tanpa dihuni juga perlu biaya renovasi kalau nanti ingin ditempati atau dijual lagi.

3. Mendongkrak harga jual

Dan kalau disewakan efek positifnya juga akan meningkatkan nilai jual rumah tersebut, karena suasana dilingkungan perumahan akan menjadi hidup dengan banyaknya orang yang berdiam disana, dan ini salah satu faktor penting yang mendongkrak harga rumah, orang tidak akan berani membayar dengan harga mahal untuk rumah di lokasi yang mirip dengan kota mati.

4. Pendapatan yang lumayan

Selain mendapatkan keuntungan dari kenaikan nilai rumah tiap tahun, dengan disewakan membuat rumah bukan sekedar barang investasi, tapi juga menjadi asset produktif, walaupun tidak seberapa, namun hasilnya lebih dari cukup untuk menutupi biaya renovasi.

Seperti rumah dengan tipe 36 misalkan, rata-rata pasaran sekitar Rp500.000,-/bulan atau sekitar 6 juta pertahun, dengan anggaran 6 juta sangat cukup untuk biaya perawatan seperti cat ulang dan beberapa perbaikan kecil lainnya, daripada harus dibiarkan kosong, toh pasti akan tetap ada beberapa bagian yang rusak, dan harus mengeluarkan anggaran dari dana pribadi.

Itulah 4 pertimbangan agar rumah yang kita miliki bukan cuma sekedar jadi objek investasi, tapi harus bermanfaat, tetap terawat dan membuat nilai jualnya semakin tinggi dari tahun ke tahun. Apalagi kalau menurut orang tua dulu, kalau rumah ditinggal pergi atau dibiarkan kosong selama 40 hari, maka rumah itu akan dihuni oleh para makhluk halus, hii sereem...

Read More

Kredit Oh Kredit, Hutang Oh Hutang

Kemarin, salah satu headline situs portal berita menjadi buah bibir di kalangan nitizen, tentang kasus dieksikusinya rumah eks kepala desa Jetis Edi Sasmito di Dusun Wonoayu, Desa/Kecamatan Jetis, Kabupaten Mojokerto. Gara-gara tidak bisa melunasi sisa hutangnya di Bank, rumah yang dinilai seharga Rp 700 juta itu dilelang hanya seharga Rp 50 juta. Bisa dibaca berita lengkapnya di sini.

Ini cuma satu dari sekian banyaknya kasus kredit macet yang berujung penyitaan, entah berapa banyak barang agunan yang sudah diambil alih oleh pihak bank, pembiayaan, leasing, pegadaian dan usaha-usaha sejenis yang menawarkan kredit atau pinjaman dengan menggunakan barang agunan atau jaminan.

Berdasarkan data Otoritas Jasa Keuangan (OJK) per November 2015 saja, besaran NPL atau jumlah kredit macet perbankan nasional mencapai Rp104,99 triliun, atau sekitar 2,65 persen dari total kredit perbankan nasional yang mencapai Rp3.950,61 triliun.

Walaupun secara persentase terlihat kecil, tidak sampai tiga persen, namun kalau melihat uangnya yang sangat banyak, bisa dibayangkan dengan Rp100 triliun saja berapa besar jumlah nilai agunan yang ada di perbankan dan lembaga pembiayaan. karena yang seratus triliun itu cuma pokok yang masih harus dibayar oleh debitur.

Kalau melihat disekeliling kita, apalagi di daerah perkotaan yang padat, ada banyak sekali rumah, tanah, toko, ruko yang disegel atau dicap oleh pihak bank karena kreditnya macet, tentu saja ini merupaka aib tersendiri bagi pemilik aset tersebut. penunggakan pembayaran memiliki alasan masing-masing, ada usaha yang tidak stabil, pendapatan yang pas-passan, pengeluaran tak terduga hingga memang karena gaya hidup.

Namun alasan yang paling mendasar dari semua masalah itu cuma satu "HUTANG" ya, apa pun bentuknya, kredit konsumtif kah, modal usaha kah, KPR kah, yang jelas hutang bikin susah tidur, serasa dikejar target tiap hari, bikin stress, apalagi tidak bisa bayar. Jadi, dari peristiwa yang menimpa Pak Edi Sasmito tadi ada beberapa pelajaran yang bisa diambil,

Pertama, jangan meminjam uang dengan agunan yang nilainya tidak sesuai dengan nilai hutang, karena dari bank atau pembiayaan sendiri juga sudah punya standart untuk nilai agunan dan jumlah pinjaman, sekitar 70 sampai 90 persen, misalkan ingin meminjam Rp70 juta, maka agunan paling tidak sekitar Rp100 juta,  jangan konyol hanya pinjam Rp70 juta, agunannya senilai Rp500 juta. Walaupun kita perhitungkan bisa bayar, tapi risikonya sangat besar.

Kedua, Jangan menjadikan agunan barang yang bukan hak milik kita pribadi, bank dan lembaga keuangan non-bank pun punya standart, mereka tidak akan menyetujui agunan yang bukan milik pribadi pemohon, memang bisa saja diakali, pengajuan pinjaman atas nama pemilik agunan atau pakai surat surat menyurat apa lah, namun risikonya juga sangat besar, kalau agunan adalah tempat tinggal satu-satunya kita dan keluarga, dan tidak punya rumah lain apa yang akan terjadi kalau kreditnya macet dan seandainya disita oleh bank, apalagi yang diagunkan adalah milik orang tua, saudara atau keluarga, selain mendapatkan kerugian materil, hubungan dengan keluarga pun bisa-bisa terancam.

Ketiga, Jangan main-main dengan hukum, jangan anggap gampang proses sita-menyita, tapi kalau saat ini kita mengalami masalah kredit macet atau suatu saat dihadapkan dengan kredit macet (mudahan jangan pernah, Amiiin), sebenarnya masih ada beberapa cara yang bisa kita tempuh sebelum agunannya disita, walaupun bank dan lembaga pembiayaan adalah badan hukum, tapi tetap saja isinya manusia, artinya masih bisa bernegosiasi, bisa minta keringanan pembayaran, penjadwalan ulang pembayaran, nego supaya cicilannya dibuat lebih kecil dan lebih lama, atau kalau berupa kredit yang masih jalan bisa dijual dengan cara take oper.

Keempat, Jangan mulai kebiasaan berhutang, sekali mencoba banyak yang ketagihan, kalau memang terpaksa lebih baik mencari pinjaman kepada keluarga atau orang terdekat, tapi juga pakai jaminan dan jangan pakai bunga.

Untuk beli rumah atau tanah atau ruko bagaimana ?? Ya tetap saja jangan. Karena ada istilah "orang kaya adalah orang yang tidak punya hutang" jadi beli ini itu ya harus cash, kalau kredit berarti tidak jadi kaya.

Read More

Masalah Akad KPR Bank Syariah

Kalau mau dagang (sebagai developer, broker, flipper) ya harus tahu rukun dan syarat sah nya jual beli, supaya jangan sampai jerih payah dan usaha kita malah menjadi dosa karena melakukan perdagangan yang ternyata dilarang oleh agama. Termasuk kalau mau jual beli rumah. tapi karena salah satu rukun jual beli adalah "pembeli", maka pembeli pun wajib tahu rukun dan syarat sahnya jual beli, apalagi urusannya KPR Bank. kita wajib mengetahui bagaimana rukun dan syaratnya sebelum membeli rumah lewat Bank, sekalipun itu adalah Bank Syariah.

Sudah sah kah menurut syara' dan sudah bebas kah dari unsur riba ?

Silakan dikoreksi dan diteliti dulu kalimat yang bergaris bawah dalam foto di atas. Bagaimana pendapat Anda ?

Dikutip dari sebuah buku yang berjudul "Menjawab Keraguan Umat islam Terhadap Bank Syariah" (yang ditulis oleh, Ir. H. M. Nadratuzzaman,MS,M.Ec. Ph.D, AM. Hasan Ali, MA dan Ach. Bakhrul Muchtasib, SEI, M.si) dengan jelas dan tegas mereka mengatakan kalau dalam akad Murabahah pada bank Syariah, "Bank Syariah lebih dulu melakukan transaksi jual-beli secara tunai dengan pihak developer" lalu dijual kembali kepada nasabah dengan harga dan jangka waktu yang disepakati.

Kalau ini benar terjadi, insya Allah mereka (penulis buku) yang lebih pandai dan lebih mengerti tentang hukum agama serta ilmu ekonomi pasti mengatakan ini sudah benar dan sah menurut syariat.

Kalau benar terjadi ? maksudnya ? apa kejadiannya tidak seperti itu ? Ayo kita koreksi satu persatu.

(Yang lebih tau dan lebih mengerti tentang akad ini mohon masukan dan analisanya juga). Contoh Kasus : Bapak Jhonn ingin membeli rumah untuk tempat tinggal, karena sudah beberapa tahun tinggal di rumah kotrakan, setelah melihat-lihat iklan dan beberapa brosur perumahan, Pak Jhonn tertarik dengan perumahan "Gubuk Indah" dan memutuskan untuk mendatangi kantor pemasaran perumahan tersebut. lalu terjadi lah percakapan antara Pak Jhonn dengan marketing disana. singkat cerita/

Pak Jhonn : jadi kalau mau kredit saya harus bayar DP berapa Mas ?

Marketing : untuk DP minimal 30% dari harga Pak.

Pak Jhonn : lalu untuk kredit enaknya Bank Syariah mana ya Mas ??

Marketing : saya punya kenalan di beberapa Bank Syariah, nanti kita masukan saja aplikasinya ke tiga bank sekaligus Pak,kalau ada kendala nanti kami bantu sa mpai beres. terserah Bank mana nantinya yang tembus duluan.

Pak Jhonn : oooh begitu, oke deh, berarti saya bayar DP nya dulu ya 30%. tapi bantu ya buat kredit di Bank.

Marketing : ya Pak, Pasti kami Bantu...

Singkat kisah, setelah Pak Jhonn membayar DP 30%, beberapa hari kemudian aplikasi sudah dikirim ke beberapa bank, kemudian dari pihak bank melakukan survey kepada calon nasabah, bla...bla...bla, akhirnya Bank Syariah "Indah Rugi" menyetujui permohonan kredit pak Jhonn, dan beberapa hari kemudian pihak developer dan Pak Jhonn diundang datang ke Bank untuk melakukan akad kredit di hadapan Notaris dan pimpinan Bank Indah Rugi.

Akad kredit selesai, lalu Bank menyetorkan sejumlah uang ke rekening developer untuk melunasi sisa hutang Pak Jhon sebesar 70% dari harga rumah tadi, lalu Bank menyimpan surat menyurat (sertipikat dan lain-lain sebagai jaminan/agunan) rumah tadi dan Pak jhonn diberikan Skedul pembayaran tiap bulan dengan margin 8% pertahun (misal) dalam jangka waktu 10 tahun. dan pak Jhonn tinggal bayar tiap bulan ke Bank sampai lunas, dan selesai.

Dengan membayar DP 30% dalam kasus ini jelas kalau Pak Jhonn lebih dahulu melakukan transaksi kepada Developer, bukan Bank yang lebih dahulu melakukan transaksi secara tunai. maka dalam hukum, sebenarnya rumah itu sudah menjadi milik Pak Jhonn, dan sisanya adalah hutang piutang.

Dan kalimat Bank membayar secara tunai, maksudnya disini membayarnya langsung dari 100% harganya, bukan sisa hutang yang 70%. kenapa Bank tidak bisa membayar 100% ? karena walaupun Bank Syariah, mereka harus tetap tunduk dengan peraturan BI yang tidak memperbolehkan memberikan pinjaman senilai agunan, untuk rumah dalam kasus ini pinjaman hanya boleh antara 70% sampai 90% dari nilainya. misalkan rumah 100 juta, pinjaman maksimal hanya boleh 90 juta. jadi bahasa tunainya tetap tidak ada.

Saat akad kredit pun, yang bertanda tangan dalam surat menyurat hanya developer dan Pak Jhonn, disana tidak ada bukti tertulis (baik di kwitansi, pajak pembelian atau surat menyurat lainnya) kalau Bank pernah melakukan jual-beli dengan developer.

Silakan anda download, baca dan pelajari bukunya klik DISINI, Sekali lagi coba koreksi, ini sekedar kritik ilmiah antara teori dan realita.

Read More

Salah Satu Penyebab Tumpang Tindih Kepemilikan Tanah Di Banjarbaru

Banyaknya kasus sengketa lahan di banjarbaru mengaharuskan kita ekstra hati-hati sebelum membeli tanah, cek surat menyuratnya, tanyakan kepada tetangga dan orang disekitar yang tahu riwayat kepemilikan tanah yang akan dibeli.

Namun tahu kah anda kalau sebagian besar kasus sengketa tanah di daerah kita terletak pada surat menyuratnya, ada yang satu tanah tumpang tindih kepemilikan dan ada pula surat bodong.

Banyak yang masih belum tau mengapa sampai terjadi tumpang tindih kepemilikan tanah di banjarbaru, disini saya akan sedikit berbagi salah satu penyebab tumpang tindihnya kepemilikan tanah di Banjarbaru.

Kita ambil "misal" disebuah kelurahan yang bernama Kampung Ramai (bukan nama aslinya), Kampung Ramai mempunyai luas wilayah 3.502,84 Ha dengan jumlah penduduk kurang lebih 24.282 jiwa terbagi dari 7 Rw dan 51 RT. Sekarang kelurahan ini terbilang cukup ramai, dan harga tanah sudah lumayan mahal, dari kisaran 100 ribu/meter sampai 500 ribu/meter persegi.

Namun kalau menggali lebih jauh tentang sejarah, sekitar tahun 1970 an, Kampung Ramai masih berupa hutan belantara, perkebunan, dan sedikit sekali persawahan, akan tetapi karen tanahnya yang subur dan semakin banyaknya imigrasi penduduk lokal dan dari luar pulau, membuat Kampung Ramai menjadi mulai ramai, kebayakan dari mereka datang untuk bercocok tanam, agar tidak terjadi kekacauan maka para penduduk membentuk yang namanya rukun tani, dan ditunjuklah seorang pemimpin yang diberi gelar "Kepala Padang", Tugas kepala padang diantaranya adalah menjaga kerukunan antar petani dan menyelesaikan permasalahan antara petani, seperti permasalahan pembagian lahan dan menjadi jembatan antara masyarakat dengan pemerintah.

Pada Tahun 1985 Kepala Padang membagikan tanah Negara melalui musyawarah dengan kepala desa sebanyak 100 hektar untuk 50 kepala keluarga pada saat itu, masing-masing mendapatkan lahan garapan 1 hektar per kepala keluarga.

Akan tetapi, dari 50 kepala keluarga yang diberikan Hak penggarapan lahan hanya 25 kepala keluarga yang memanfaatkannya untuk bercocok tanam. Ditahun berikutnya semakin banyak petani yang meninggalkan kebunnya karena dinilai kurang prduktif. Dan setalah 4 tahun hanya tersisa 10 kepala keluarga yang menggarap lahan disana, dan posisi kepala padang pun berganti, dibawah kepemimpinan kepala padang yang baru di tahun 1990 tanah dibagi kembali kepada 50 kepala keluarga dengan jatah masing-masing 2 hektar.

Namun kejadian serupa terulang kembali, setelah beberapa tahun, banyak petani yang enggan bercocok tanam dengan berbagai alasan, akan tetapi mereka sempat memegang surat izin garapan yang di kelaurkan oleh kepala desa sebagai dasar hukum kalau mereka berhak bercocok tanam diatas tanah tersebut.

 Ada diantara mereka yang meningkatkan surat ijin garapan menjadi SKT (sporadik) baik orang yang benar-benar menggarap atau hanya pegang surat ijinnya saja, padahal menurut peraturan yang berlaku, apabila tanah/lahan yang tidak digarap, dikelola dan dipelihara selama 3 tahun berturut-turut maka tanah kembali menjadi tanah Negara, dan dalam hal ini kepala padang atas dasar ijin kepala desa boleh membagikannya lagi kepada masyarakat untuk dikelola sebagai pertanian ataupun perkebunan.

Disisi lain, setelah masalah beberapa kali pergantian kepala padang dan beberapa kali pembagian tanah, kurang memadainya system administrasi di kala itu juga ikut andil dalam carut marutnya kasus sengketa tanah saat ini, banyak yang membuat surat tanah (SKT bahkan ada yang samapai membuat Sertipikat) hanya berdasarkan surat ijin garapan padahal lahannya tidak dikelola dengan baik, dan itu terjadi bukan Cuma sekali atau dua kali, beberapa kali dan banyak orang.

Dulu banyak orang yang meninggalkan lahannya karena hanya dinilai kurang produktif untuk berkebun dan bertani, lagipula waktu itu mereka mendapatkannya secara cuma-cuma, belum sempat memikirkan bahwa lahan yang mereka dapat nantinya akan berharga tinggi, sehingga dengan mudahnya mereka meninggalkannya untuk mencari lahan di lain tempat atau mencari pekerjaan lain.

Setelah puluhan tahun berlalu, kota semakin berkembang, dan Kampung Ramai pun menjadi sebuah Kelurahan, dengan lokasi yang sangat strategis, sangat dekat dengan pusat kota, lahan yang tersedia cukup banyak dan kontur tanah sesuai dengan perumahan, maka banyak developer yang mengincar lahan di daerah Kampung Ramai, drastis hanya dalam 5 tahun banyak sekali perumahan yang sudah dibangun.

Melihat prospek yang begitu menggiurkan para developer ramai-ramai berekspansi ke Kampung Ramai dan berburu lahan disana, permintaan akan lahan yang begitu tinggi ditambah perkembangan Desa yang sangat baik menjadikan harga tanah menjadi mahal dan tinggi. Para pemilik lahan pun berbondong-bondong bagai menyambut raja menyiapkan surat tanah yang sudah puluhan tahun hanya tersimpan di dalam peti.

Dan disini lah terjadinya kekacauan, saat si A membawa surat atas satu hektar tanah, sedangkan si B membawa pula surat atas 2 hektar tanah yang ternyata lahannya sama dengan si A, mereka salim klaim, saling adu argument sampai adu otot.

Ya, mungkin itu adalah salah satu kronologi adanya tumpang tindih lahan di daerah kita, karena dulu harga tanah yang sangat murah bahkan gratis bisa diabaikan dan ditelantarkan begitu saja, sekarang menjadi mahal dan sangat berharga lalu masing-masing mengaku punya hak dan mengklaim sebagai pemilik sah. Padahal menurut peraturan, tanah yang tidak digarap atau dirawat oleh pemiliknya selama kurang lebih 2 tahun, hak garapnya dihapus atau dicabut.

Read More

Rumah Dengan Tanah Yang Luas Itu Penting

Jika Anda berniat untuk membeli rumah dalam waktu dekat, kira-kira apa yang harus anda perhatikan ? Lokasi, kualitas bangunan, harga atau posisi ? banyak sekali hal yang harus anda perhatikan, namun kita terkadang lupa dengan satu hal yang sebenarnya sangat penting, apa itu ? jika anda menjawab “Luasan Tanah” anda sudah berhak disebut sebagai pembeli cerdas.

Pada tulisan kali ini kita membahas spesifik tentang luasan tanah, kenapa hal ini saya anggap penting ? karena rumus dalam bisnis property “yang mengalami kenaikan nilai setiap tahun adalah tanah, bukan bangunan” kalau bangunan kita mengenal dengan istilah penyusutan. Dari tahun ke tahun bangunan punya angka penyusutan tersendiri, sedangkan tanah mempunyai nilai jual yang selalu naik dan naik. dan jika terjadi hal-hal yang tidak diinginkan, seperti bencana alam atau kebakaran yang mengakibatkan bangunannya rusak atau hancur maka satu-satunya yang masih tersisa dengan nilai yang masih tinggi adalah “tanah”.

Ketentuan dan peraturan di setiap daerah berbeda-beda menentukan luasan minimal untuk rumah dengan tipe tertentu, kita ambil contoh dari tiga kota di Kalimantan Selatan, Banjarbaru, Banjarmasin dan Martapura.

Rumah dengan tipe 36 untuk wilayah Banjarmasin dan Martapura luas tanah minimum sampai 100 m2 dan 120 m2, tapi untuk wilyah banjarbaru minimal 160m2.

Saat kita datang ke kantor pemasaran perumahan kita disodorkan dengan site plan dan denah rumah yang mereka jual, terakadang ada beberapa rumah yang punya luasan diluar standart / ada kelebihan tanah, kalau lokasi dan posisi rumahnya anda suka saya sarankan untuk memilih rumah itu.

Tanah yang luas juga mempunyai banyak kelebihan, bisa dimanfaatkan untuk membuat kebun, taman, atau untuk menambah bangunan. Dan tanah dengan luasan tanah yang besar lebih mudah untuk dijual kembali dengan harga yang lebih mahal dari rumah sekitar.

Read More

Bisnis Rumah Kontrakan Beli Lewat KPR Untung Atau Rugi ?

Setelah kita menikah dan menjadi sebuah keluarga baru ada beberapa yang mungkin belum bisa memiliki rumah sendiri ada yang masih tinggal di pondok mertua indah ( rumah mertua maksudnya ) namun bagi sebagian orang pasti lah ingin punya rumah sendiri dengan privasi yang lebih “terjamin”, kalau belum mampu beli atau belum mampu bayar cicilan KPR paling tidak sewa rumah lah.

Salah satu solusi yang sudah tidak asing lagi, SEWA RUMAH. Tidak hanya pasangan baru, masih banyak lagi yang butuh rumah sewa, seperti karyawan, mahasiswa, pelajar, bahkan keluarga yang sudah punya banyak anak pun masih ada yang perlu sewa rumah.

Melihat fenomena rumah sewaan yang ada, sudah lama dan sangat banyak orang yang memanfaatkannya sebagai peluang bisnis. Bagaimana tidak, tingkat permintaan rumah sewa yang masih tinggi tidak diimbangi dengan ketersediaan rumah yang ada menjadikan bisnis ini masih punya prospek yang cerah.

Lain hal sewa, lain lagi masalah harga properti setiap tahun yang selalu mengalami kenaikan, menurut informasi yang saya terima normalnya properti mengalami kenaikan 10% per-tahun, namun pada beberapa kasus ada yang melebihi 10%.

Lantas apa hubungannya antara bisnis rumah sewa / kontrakan dengan kenaikan harga properti ??? mari kita sedikit berhitung, dengan rumus yang sederhana, kita ambil contoh kasus untuk wilayah banjarbaru dengan harga rata-rata dan nilai sewa rata-rata.

Tipe Rumah : 45 / 160

Harga Rumah : Rp 200.000.000,-

DP / Uang Muka KPR : Rp 20.000.000,- (10 %)

Cicilan KPR per-bulan : Rp 2.300.000,- (flat selama 10 tahun / 120 bulan)

Sewa per-bulan : Rp 1.000.000,- (normalnya 10.000.000,-/tahun atau 5% dari harga)

Kenaikan harga per-tahun : Rp 200.000.000,- x 10% = Rp 20.000.000,-

Melihat keterangan di atas apakah menurut anda masih ada untungnya atau malah rugi ?????

Tentu saja keuntungannya tidak bisa dilihat dengan mata telanjang, heheee..

Ini Gan hitungannya.

Total KPR + Dp : Rp 2.300.000,- x 120 bulan + Dp Rp 20.000.000,- = Rp 296.000.000,-

Harga Rumah + kenaikan:  Rp 200.000.000,- + (Rp 20.000.000,- x 12 tahun) = Rp 440.000.000,-

Penghasilan Sewa: Rp 1.000.000,- x 100 bulan (efektif dari 120 bulan) = Rp 100.000.000,-

Jika biaya yang anda keluarkan untuk cicilan KPR Rp 2.300.000,- sedangkan realitasnya yang anda dapatkan adalah Rp 440.000.000,- + Rp 100.000.000,- : 120 bulan = Rp 4.500.000,- . jadi secara tidak langsung anda mendapatkan Rp 2.200.000,- perbulan.

Gimana Gan? kira-kira realistis apa tidak ??

Itu keuntungan yang kita dapat kalau punya satu rumah sewaan / kontrakan, lalu bagaimana kalau kita punya 2, 3 , 4, 5 atau 6 rumah kontrakan ?

Skemanya bayar sewa atau tanggal jatuh temponya kalau punya 4 rumah sewaan seperti ini gan.

Januari                 : Rumah Pertama

Februari                : -

Maret                    : -

April                     : Rumah Kedua

Mei                       : -

Juni                      : -

Juli                       : Rumah Ketiga

Agustus                : -

September             : -

Oktober                : Rumah Keempat

Nopember             : -

Desember             : -

Jadi dalam satu tahun setiap tiga bulan sekali dapat uang kontrak , untungkan bisnis properti ??

Read More

7 Sebab Hak Milik Tanah Bisa Dihapus

UUPA atau undang-undang pokok agraria yang  ditetapkan pada tanggal 24 September 1960 oleh Presiden Republik Indonesia Soekarno merupakan landasan hukum dan sumber peraturan tentang kepemilikan tanah di Indonesia, meski di akui sebagai warisan kolonial belanda, namun sampai saat ini belum ada perubahan atau amandemen terhadap UUPA 1960 ini. 

Di dalam UUPA beberapa pasal di dalamnya diatur sedemikian rupa tentang siapa saja yang boleh memilik hak atas tanah, bagaimana cara mendapatkan hak kepemilikan atas tanah, ciri-ciri dan sifat hak milik dan apa saja penyebab hilangnya hak kepemilikan atas tanah tersebut, ini menjadi penting untuk kita ketahui bersama-sama, agar tanah yang kita  lebih aman dan sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku, jangan sampai kita kehilangan asset yang sangat berharga ini hanya karena ketidak tahuan kita. 

Sebelum masuk pembahasan tentang hilang atau terhapusnya hak kepemilikan tanah, terlebih dahulu kita mulai tentang siapa saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah menurut UUPA 1960 ini:

1. Perseorangan

WNI, baik pria maupun wanita, tidak berwarganegaraan rangkap (lihat Pasal 9, 20 (1) UUPA)

2. Badan-badan hukum tertentu

Badan-badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah, yaitu bank-bank yang didirikan oleh negara, koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan sosial (lihat Pasal 21 (2) UUPA, PP No.38/1963 tentang Penunjukan Badan-badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Atas Tanah, Permen Agraria/Kepala BPN No. 9/1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan).

Terjadinya Hak Milik. 

Hak Milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 cara sebagai mana disebutkan dalam Pasal 22 UUPA, yaitu:

1. Hak Mik atas tanah yang terjadi Menurut Hukum Adat :

-Terjadi karena Pembukaan tanah (pembukaan hutan).
-Terjadi karena timbulnya Lidah Tanah.

2. Hak Milik Atas tanah terjadi karena Penetapan Pemerintah :

-Pemberian hak baru (melalui permohonan)
-Peningkatan hak

3. Hak Milik atas tanah terjadi karena Undang-undang :

-Ketentuan Konversi Pasal I, II. VI

Sifat dan ciri-ciri Hak Milik :

1. Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997.

2. Dapat diwariskan.

3. Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal.

4. Turun temurun

5. Dapat dilepaskan untuk kepentingan sosial.

6. Dapat dijadikan induk hak lain.

7. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Hapusnya Hak Milik. Pasal 27 UUPA menetapkan faktor-faktor penyebab hapusnya Hak Milik atas tanah dan tanahnya jatuh kepada negara, yaitu :

1. Karena Pencabutan Hak berdasarkan Pasal 18 UUPA

Menurut ketentuan Pasal 18 UUPA bahwa untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang. Ketentuan Pasal 18 UUPA ini selanjutnya dilaksanakan dengan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan Benda-benda yang Ada di Atasnya.

2. Dilepaskan secara suka rela oleh pemiliknya

3. Dicabut untuk kepentingan umum

Hapusnya hak atas tanah karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya ini berhubungan dengan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 Tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Kepres No. 55/1993), yang dilaksanakan lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 1994 tentang Ketentuan Pelaksanaan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Permen No. 1/1994), penyerahan sukarela ini menurut Kepres No. 55/1993 sengaja dibuat untuk kepentingan negara, yang dalam hal ini dilaksanakan oleh pemerintah.

4. Tanahnya ditelantarkan

Pengaturan mengenai tanah yang terlantar diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar (PP No. 36/1998). Pasal 3 dan 4 PP No. 36/1998 mengatur mengenai kriteria tanah terlantar yaitu; (i) tanah yang tidak dimanfaatkan dan/atau dipelihara dengan baik. (ii) tanah yang tidak dipergunakan sesuai dengan keadaan, sifat atau tujuan dari pemberian haknya tersebut.

5. Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah

Pasal 21 ayat (3) UUPA mengatur bahwa orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau pencampuran harta perkawinan, demikian pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya UUPA ini kehilangan kewarganegaraannya, wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

6. Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak  lain yang tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik atas tanah

Kemudian Pasal 26 ayat (2) UUPA menyatakan bahwa setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah yaitu badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

7. Tanahnya musnah, misalnya terjadi bencana alam

Sebagaimana pemberian, peralihan dan pembebanan Hak Milik yang wajib di daftar dalam buku tanah, pendaftaran hapusnya hak kepemilikan atas tanah juga wajib untuk dilakukan. Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Itulah 7 sebab hapusnya hak milik tanah berdasarkan UUPA 1960, memang pada dasarnya tidak ada yang namanya hak kepemilikan abadi, dan ketika mempunyai hak milik, tentunya ada kewajiban dan tanggung jawab yang harus dipenuhi agar tanah yang sudah dimiliki bisa memberikan lebih banyak manfaat, bukan sekedar simpanan, objek investasi atau cuma dijadikan agunan untuk pinjaman semata.

Sumber :
Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960
Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998

Read More

Tanah Yang Ideal Untuk Ditawarkan Ke Developer

Saya seringkali melihat iklan tanah di situs jualbeli properti yang ditulis dengan embel-embel judul "Cocok Untuk Perumahan" atau "Cocok Untuk Developer" dan membuat saya penasaran ingin menghubungi pemasang iklan untuk mencari tahu lebih jauh seperti apa penawarannya, ternyata kebanyakannya masih belum mengerti seperti apa lahan yang cocok dan ideal bagi developer itu seperti apa, rata-rata mereka mengasumsikan bahwa lahan yang sudah ada jalan dan dekat dengan perumahan lain itu adalah yang ideal, padahal masih banyak hal lagi selain jalan dan dekat perumahan.

Pada tulisan ini saya ingin sedikit berbagi tentang karakter apa saja yang menurut developer adalah lahan yang ideal, tulisan ini juga sangat berguna bagi pemilik tanah yang ingin menjual lahannya atau ingin bekerjasama dengan developer dan teman-teman broker yang ingin menawarkan lahan kepada developer agar jangan kaget kalau diminta syarat yang macam-macam.

1. Surat Tanah

Keamanan adalah prioritas nomer satu dalam bisnis, tidak terkecuali binis properti, dan dalam bisnis properti (pengembang perumahan khususnya) hal pertama yang harus benar-benar aman adalah tanah, karena tanah instrument paling vital bagi developer, jadi sebelum menawarkan tanah kepada developer, pastikan terlebih dahulu tanah yang ditawarkan benar-benar aman, suratnya sah dan tidak tumpang tindih, secara fisik tanahnya juga memang dikuasai pemilik.

Dan untuk jenis surat yang paling ideal bagi developer adalah sertipikat hak milik (SHM), bukan sporadik, segel, dan sejenisnya, mengapa ? Karena disamping lebih aman, tanah yang sudah memiliki SHM lebih mudah untuk proses pemeriksaannya dan lebih menghemat waktu untuk proses launching, jika surat tanahnya masih segel atau sporadik, maka harus terlebih dahulu ditingkatkan ke SHM, dan proses ini bisa memakan waktu berbulan-bulan, hanya beberapa developer yang berani membeli tanah yang belum SHM.

2. Lokasi

Pertimbangan kedua yang paling penting adalah lokasi, karena bagi developer lokasi yang bagus punya nilai jual tersendiri, jadi kalau anda punya tanah yang lokasinya masih dikelilingi hutan dan semak, jauh dari perumahan atau perkampungan, walaupun sudah ada jalan dan akses listrik, rasanya belum terlalu ideal untuk para developer.

Apalagi tanah yang ditawarkan dekat dengan kuburan, TPA atau penjara, pasti developer akan berpikir berkali-kali untuk menerima tawaran, bahkan ada yang tidak perlu berpikir untuk menolak tawaran lokasi yang lokasinya kurang bagus.

3. Struktur Tanah

Punya Tanah sawah, rawa, gambut, gunung, lereng, tanah miring ? Bisa saja ditawarkan, memang untuk struktur tanah sendiri tidak ada aturan khusus, selama masih bisa dibangun rumah, bisa dibuat jalan, lokasinya bagus, biaya pematangan lahannya masih masuk hitungan, tidak masalah. Asalkan bebas banjir dan sudah ada jalan yang bisa dilalui mobil untuk mengangkut material.

Di beberapa tempat di Kalimantan Selatan memang banyak perumahan yang dibangun di atas rawa, lahan gambut dan areal bekas persawahan, ada juga yang dibangun di areal bekas galian C (tanah merah) yang dulunya bukit dikeruk dan diratakan, jadi ideal tidak ideal itu tergantung hitung-hitungan developer untuk biaya pematangan lahan dan konstruksi.

4. Bentuk Tanah

Bentuk tanah atau bentuk lahan yang dimaksud disini adalah ukuran panjang dan lebarnya, apakah semetris atau tidak, lahan yang ideal adalah yang berbentuk proporsional, jika dibuat siteplan tidak banyak tanah yang terbuang, ukuran kavlingnya pass dan seragam, tidak banyak sudut tanah yang meruncing.

Yang ideal itu berbentuk persegi panjang, lebar dan panjangnya pass, karena ada beberapa tanah khsusnya bekas lahan persawahan yang lebarnya cuma 30 meter, dan panjangnya sampai 400 meter, tentu saja bentuk seperi ini tidak ideal, kecuali disamping kiri-kanan nya juga dijual sampai bentuk tanahnya menjadi cukup proporsional.

5. Harga

Kalau ingin menawarkan tanah kepada developer, harga yang paling ideal adalah harga pasaran, atau di bawah harga pasaran tanah saat itu. Harga sangat penting bagi developer, agar mereka bisa menjual rumah dengan nilai jual yang kompetitif, menawarkan harga yang terlalu tinggi akan membuat developer kesulitan membuat hitung-hitungan harga jual dan keuntungan, yang mereka pikirkan adalah bisa menjual lebih murah atau minimal sama dengan pesaing.

6. Cara Pembayaran

Ada yang lebih penting dari harga, yaitu cara pembayaran atau skema pembayaran, untuk lahan yang bisa dibangun beberapa rumah atau puluhan sampai ratusan rumah, jarang bahkan tidak pernah saya dengar ada yang berani membeli dengan cara cash, cara pembayaran merupakan point paling penting jika anda ingin menawarkan tanah kepada developer.

Biasanya sistem pembayaran bisa bertahap, sesuai dengan umur proyek, misalkan 1 hektar umur proyeknya 2 tahun, maka pembayarannya juga harus dicicil selama 2 tahun, atau menggunakan skema kerja sama, yaitu dibayar perkavling ketika rumahnya terjual dan ditambah bagi hasil.

Di point cara pembayaran inilah banyak yang belum mengerti, menawarkan lahan yang jumlahnya lebih dari 1 hektar, jumlah duitnya banyak, minta dibayar cash atau cuma dicicil selama 3 bulan, saya yakin developer besar pun banyak yang angkat tangan.

Karena bagi developer cara pembayaran yang paling ideal itu adalah kerjasama atau dicicil selama umur proyek, kalau bukan dari yang dua itu bisa dibilang sangat tidak ideal.

Jika anda sudah punya tanah yang memiliki kriteria suratnya SHM + aman, lokasinya strategis, struktur tanahnya bagus, siap bangun, bentuk tanahnya proporsional, harganya murah, dan bisa kerjasama atau dibayar berdasrkan umur proyek, saya yakin developer manapun akan susah menolak tawaran anda, jika ada saya juga mau, silakan kontak saja.

Pada tulisan berikutnya insya Allah akan saya bahas tentang untung rugi lahan jika dijual saja atau dikerjasamakan dengan developer. Semoga bermanfaat.

Read More

3 Type Makelar Tanah

Makelar atau perantara, calo, panggubangan, pahayaman dan dalam bahasa yang sedikit lebih keren disebut broker adalah pihak ketiga yang menghubungkan antara penjual dan pembeli, dan makelar biasanya ada disetiap kegiatan yang berhubungan dengan jual beli barang dan jasa, makelar mobil, motor, rumah, tanah, bahkan ada makelar proyek dan makelar kasus.

Tapi kali ini saya cuma ingin bercerita sedikit tentang makelar tanah, makelar atau broker disini bukan seperti makelar yang berdasi atau punya kantor resmi, tapi yang masih menggunakan pola tradisional, khususnya yang sering saya temui ketika berurusan dengan mereka untuk mencari informasi tanah-tanah yang dijual, dan kebanyakan wilayah yang biasanya kami incar adalah Banjarmasin, Banjarbaru dan Martapura.

Saya akui, bahwa peran teman-teman makelar ini sangat penting dalam bisnis kami, karena untuk mendapatkan informasi tanah-tanah yang punya posisi strategis, harganya standart dan suratnya aman tidak bisa lewat iklan koran atau iklan yang ada di internet, karena teman-teman makelar ini memang sudah faham dan mengerti cara menyusun data yang diperlukan oleh calon pembeli.

Namun ada yang unik dari beberapa makelar ini, salah satunya adalah sumber informasi yang mereka dapat.

Type pertama :

Ada beberapa orang makelar yang memang mendapatkan informasi langsung dari pemilik tanah, artinya pemilik secara pribadi meminta bantuan makelar ini untuk menawarkan atau menjual tanahya.

Type seperti ini yang menurut saya paling enak kalau diajak berurusan, tidak perlu terlalu ribut dan bisa santai, mulai dari survey lokasi sampai tahap negosiasi bisa berjalan dengan lancar, dan data yang diberikan pun cukup akurat, ukuran, posisi, harga, lokasi dan bisa tahu karakter pemilik tanah bisa diajak negosiasi seperti apa.

Type kedua :

Ada lagi type kedua, teman-teman makelar yang ini biasanya mendapat informasi dari teman sesama makelar, contohnya seperti makelar type pertama sebut saja si A, karena keterbatasan link makelar A minta bantuan kepada makelar B untuk menjual tanah yang telah dipercayakan kepadanya.

Type yang kedua ini juga tidak terlalu jauh berbeda dengan type pertama, masih enak untuk diajak kerjasama, karena masih dua orang, data-data juga masih akurat.

Type ketiga :

Untuk type ketiga ini yang saya sebut mainnya sistem keroyokan, misalkan si A dapat informasi tanah yang ingin dijual, informasinya langsung dibagikan dalam sebuah group atau kelompok, dan masing-masing anggota mencari pembeli dan menawarkannya kesana kemari atau si A memberikan informasi kepada si B, dan si B memberikan informasi kepada si C dan si C kepada si D sampai seterusnya.

Type ketiga ini yang paling saya hindari dalam urusan mencari tanah, karena banyak data yang simpang siur, harga yang di mark up sudah terlalu tinggi, dan kadang-kadang malah tidak tahu siapa penjualnya, dimana lokasi tanahnya, yang mereka bawa cuma fotokopi surat tanah yang sudah difotokopi lalu difotokopi lagi.

Untuk bisa bernegosiasi langsung dengan pemilik tanah pun susah, karena akses yang berlapis-lapis.

Ada cerita menarik dari makelar type ketiga ini, sekitar tahun 2013 yang lalu pernah saya ditawari lahan kurang lebih 2,4 hektar, lokasinya di Jl. Golf Landasan Ulin, memang yang datang menawarkan ke kantor cuma satu orang, dengan membawa peta, fotokopi SHM dan PBB nya, karena posisinya lumayan bagus, saya tertarik untuk survey kesana.

Alhasil, dalam beberapa hari setelah tawaran masuk saya ajak si makelar untuk melihat lokasinya, ternyata lumayan bagus, sesuai perkiraan, namun karena di lokasi tanahnya masih rimbun dengan semak, saya minta untuk sedikit dibersihkan supaya bisa melihat dengan jelas batas-batas dan patok tanahnya, sambil menunggu pembersihan saya juga ingin memeriksa sertipikat tanahnya.

Keesokan harinya saya mendapat kabar bahwa di lokasi tanah tersebut sudah berkumpul (kalau tidak salah) hampir 20 orang, yang katanya menunggu jatah fee, karena mereka dapat kabar bahwa tanahnya sudah deal dan sudah dibayar.

Saya pun kaget, ternyata makelarnya satu rombongan, melihat batas tanah belum, hasil pemeriksaan sertipikat juga belum keluar, mana berani kami mengeluarkan uang, entah informasi darimana, tapi untungnya ketika itu tanahnya tidak jadi dibeli, lantaran pemilik nama di sertipikat tidak bisa ditemukan lagi, karena sertipikatnya itu dulu dijadikan jaminan buat hutang, karena tidak bisa bayar pemilik tanah kabur.

Dan yang mau menjual tanah ini adalah orang yang memberikan pinjaman, jadi cuma pegang sertipikat, tapi tidak punya surat kuasa untuk menjual atau membalik nama sertipikat hak milik tanah yang berhutang tadi, jadi jaminan ya tinggal jadi jaminan.

Sebagai informasi, sebelum saya bekerja di sebuah perusahaan properti di Banjarbaru dan menduduki posisi Marketing bagian Perencanaan dan Pengembangan, saya dulu juga berprofesi sebagai makelar, jadi sampai sekarang pun rasanya masih jadi makelar, karena marketing adalah makelar everything.

Read More