Bisnis Rumah Kontrakan Beli Lewat KPR Untung Atau Rugi ?

Setelah kita menikah dan menjadi sebuah keluarga baru ada beberapa yang mungkin belum bisa memiliki rumah sendiri ada yang masih tinggal di pondok mertua indah ( rumah mertua maksudnya ) namun bagi sebagian orang pasti lah ingin punya rumah sendiri dengan privasi yang lebih “terjamin”, kalau belum mampu beli atau belum mampu bayar cicilan KPR paling tidak sewa rumah lah.

Salah satu solusi yang sudah tidak asing lagi, SEWA RUMAH. Tidak hanya pasangan baru, masih banyak lagi yang butuh rumah sewa, seperti karyawan, mahasiswa, pelajar, bahkan keluarga yang sudah punya banyak anak pun masih ada yang perlu sewa rumah.

Melihat fenomena rumah sewaan yang ada, sudah lama dan sangat banyak orang yang memanfaatkannya sebagai peluang bisnis. Bagaimana tidak, tingkat permintaan rumah sewa yang masih tinggi tidak diimbangi dengan ketersediaan rumah yang ada menjadikan bisnis ini masih punya prospek yang cerah.

Lain hal sewa, lain lagi masalah harga properti setiap tahun yang selalu mengalami kenaikan, menurut informasi yang saya terima normalnya properti mengalami kenaikan 10% per-tahun, namun pada beberapa kasus ada yang melebihi 10%.

Lantas apa hubungannya antara bisnis rumah sewa / kontrakan dengan kenaikan harga properti ??? mari kita sedikit berhitung, dengan rumus yang sederhana, kita ambil contoh kasus untuk wilayah banjarbaru dengan harga rata-rata dan nilai sewa rata-rata.

Tipe Rumah : 45 / 160

Harga Rumah : Rp 200.000.000,-

DP / Uang Muka KPR : Rp 20.000.000,- (10 %)

Cicilan KPR per-bulan : Rp 2.300.000,- (flat selama 10 tahun / 120 bulan)

Sewa per-bulan : Rp 1.000.000,- (normalnya 10.000.000,-/tahun atau 5% dari harga)

Kenaikan harga per-tahun : Rp 200.000.000,- x 10% = Rp 20.000.000,-

Melihat keterangan di atas apakah menurut anda masih ada untungnya atau malah rugi ?????

Tentu saja keuntungannya tidak bisa dilihat dengan mata telanjang, heheee..

Ini Gan hitungannya.

Total KPR + Dp : Rp 2.300.000,- x 120 bulan + Dp Rp 20.000.000,- = Rp 296.000.000,-

Harga Rumah + kenaikan:  Rp 200.000.000,- + (Rp 20.000.000,- x 12 tahun) = Rp 440.000.000,-

Penghasilan Sewa: Rp 1.000.000,- x 100 bulan (efektif dari 120 bulan) = Rp 100.000.000,-

Jika biaya yang anda keluarkan untuk cicilan KPR Rp 2.300.000,- sedangkan realitasnya yang anda dapatkan adalah Rp 440.000.000,- + Rp 100.000.000,- : 120 bulan = Rp 4.500.000,- . jadi secara tidak langsung anda mendapatkan Rp 2.200.000,- perbulan.

Gimana Gan? kira-kira realistis apa tidak ??

Itu keuntungan yang kita dapat kalau punya satu rumah sewaan / kontrakan, lalu bagaimana kalau kita punya 2, 3 , 4, 5 atau 6 rumah kontrakan ?

Skemanya bayar sewa atau tanggal jatuh temponya kalau punya 4 rumah sewaan seperti ini gan.

Januari                 : Rumah Pertama

Februari                : -

Maret                    : -

April                     : Rumah Kedua

Mei                       : -

Juni                      : -

Juli                       : Rumah Ketiga

Agustus                : -

September             : -

Oktober                : Rumah Keempat

Nopember             : -

Desember             : -

Jadi dalam satu tahun setiap tiga bulan sekali dapat uang kontrak , untungkan bisnis properti ??

Read More

7 Sebab Hak Milik Tanah Bisa Dihapus

UUPA atau undang-undang pokok agraria yang  ditetapkan pada tanggal 24 September 1960 oleh Presiden Republik Indonesia Soekarno merupakan landasan hukum dan sumber peraturan tentang kepemilikan tanah di Indonesia, meski di akui sebagai warisan kolonial belanda, namun sampai saat ini belum ada perubahan atau amandemen terhadap UUPA 1960 ini. 

Di dalam UUPA beberapa pasal di dalamnya diatur sedemikian rupa tentang siapa saja yang boleh memilik hak atas tanah, bagaimana cara mendapatkan hak kepemilikan atas tanah, ciri-ciri dan sifat hak milik dan apa saja penyebab hilangnya hak kepemilikan atas tanah tersebut, ini menjadi penting untuk kita ketahui bersama-sama, agar tanah yang kita  lebih aman dan sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku, jangan sampai kita kehilangan asset yang sangat berharga ini hanya karena ketidak tahuan kita. 

Sebelum masuk pembahasan tentang hilang atau terhapusnya hak kepemilikan tanah, terlebih dahulu kita mulai tentang siapa saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah menurut UUPA 1960 ini:

1. Perseorangan

WNI, baik pria maupun wanita, tidak berwarganegaraan rangkap (lihat Pasal 9, 20 (1) UUPA)

2. Badan-badan hukum tertentu

Badan-badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah, yaitu bank-bank yang didirikan oleh negara, koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan sosial (lihat Pasal 21 (2) UUPA, PP No.38/1963 tentang Penunjukan Badan-badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Atas Tanah, Permen Agraria/Kepala BPN No. 9/1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan).

Terjadinya Hak Milik. 

Hak Milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 cara sebagai mana disebutkan dalam Pasal 22 UUPA, yaitu:

1. Hak Mik atas tanah yang terjadi Menurut Hukum Adat :

-Terjadi karena Pembukaan tanah (pembukaan hutan).
-Terjadi karena timbulnya Lidah Tanah.

2. Hak Milik Atas tanah terjadi karena Penetapan Pemerintah :

-Pemberian hak baru (melalui permohonan)
-Peningkatan hak

3. Hak Milik atas tanah terjadi karena Undang-undang :

-Ketentuan Konversi Pasal I, II. VI

Sifat dan ciri-ciri Hak Milik :

1. Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997.

2. Dapat diwariskan.

3. Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal.

4. Turun temurun

5. Dapat dilepaskan untuk kepentingan sosial.

6. Dapat dijadikan induk hak lain.

7. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Hapusnya Hak Milik. Pasal 27 UUPA menetapkan faktor-faktor penyebab hapusnya Hak Milik atas tanah dan tanahnya jatuh kepada negara, yaitu :

1. Karena Pencabutan Hak berdasarkan Pasal 18 UUPA

Menurut ketentuan Pasal 18 UUPA bahwa untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang. Ketentuan Pasal 18 UUPA ini selanjutnya dilaksanakan dengan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan Benda-benda yang Ada di Atasnya.

2. Dilepaskan secara suka rela oleh pemiliknya

3. Dicabut untuk kepentingan umum

Hapusnya hak atas tanah karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya ini berhubungan dengan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 Tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Kepres No. 55/1993), yang dilaksanakan lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 1994 tentang Ketentuan Pelaksanaan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Permen No. 1/1994), penyerahan sukarela ini menurut Kepres No. 55/1993 sengaja dibuat untuk kepentingan negara, yang dalam hal ini dilaksanakan oleh pemerintah.

4. Tanahnya ditelantarkan

Pengaturan mengenai tanah yang terlantar diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar (PP No. 36/1998). Pasal 3 dan 4 PP No. 36/1998 mengatur mengenai kriteria tanah terlantar yaitu; (i) tanah yang tidak dimanfaatkan dan/atau dipelihara dengan baik. (ii) tanah yang tidak dipergunakan sesuai dengan keadaan, sifat atau tujuan dari pemberian haknya tersebut.

5. Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah

Pasal 21 ayat (3) UUPA mengatur bahwa orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau pencampuran harta perkawinan, demikian pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya UUPA ini kehilangan kewarganegaraannya, wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

6. Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak  lain yang tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik atas tanah

Kemudian Pasal 26 ayat (2) UUPA menyatakan bahwa setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah yaitu badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

7. Tanahnya musnah, misalnya terjadi bencana alam

Sebagaimana pemberian, peralihan dan pembebanan Hak Milik yang wajib di daftar dalam buku tanah, pendaftaran hapusnya hak kepemilikan atas tanah juga wajib untuk dilakukan. Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Itulah 7 sebab hapusnya hak milik tanah berdasarkan UUPA 1960, memang pada dasarnya tidak ada yang namanya hak kepemilikan abadi, dan ketika mempunyai hak milik, tentunya ada kewajiban dan tanggung jawab yang harus dipenuhi agar tanah yang sudah dimiliki bisa memberikan lebih banyak manfaat, bukan sekedar simpanan, objek investasi atau cuma dijadikan agunan untuk pinjaman semata.

Sumber :
Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960
Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998

Read More

Tanah Yang Ideal Untuk Ditawarkan Ke Developer

Saya seringkali melihat iklan tanah di situs jualbeli properti yang ditulis dengan embel-embel judul "Cocok Untuk Perumahan" atau "Cocok Untuk Developer" dan membuat saya penasaran ingin menghubungi pemasang iklan untuk mencari tahu lebih jauh seperti apa penawarannya, ternyata kebanyakannya masih belum mengerti seperti apa lahan yang cocok dan ideal bagi developer itu seperti apa, rata-rata mereka mengasumsikan bahwa lahan yang sudah ada jalan dan dekat dengan perumahan lain itu adalah yang ideal, padahal masih banyak hal lagi selain jalan dan dekat perumahan.

Pada tulisan ini saya ingin sedikit berbagi tentang karakter apa saja yang menurut developer adalah lahan yang ideal, tulisan ini juga sangat berguna bagi pemilik tanah yang ingin menjual lahannya atau ingin bekerjasama dengan developer dan teman-teman broker yang ingin menawarkan lahan kepada developer agar jangan kaget kalau diminta syarat yang macam-macam.

1. Surat Tanah

Keamanan adalah prioritas nomer satu dalam bisnis, tidak terkecuali binis properti, dan dalam bisnis properti (pengembang perumahan khususnya) hal pertama yang harus benar-benar aman adalah tanah, karena tanah instrument paling vital bagi developer, jadi sebelum menawarkan tanah kepada developer, pastikan terlebih dahulu tanah yang ditawarkan benar-benar aman, suratnya sah dan tidak tumpang tindih, secara fisik tanahnya juga memang dikuasai pemilik.

Dan untuk jenis surat yang paling ideal bagi developer adalah sertipikat hak milik (SHM), bukan sporadik, segel, dan sejenisnya, mengapa ? Karena disamping lebih aman, tanah yang sudah memiliki SHM lebih mudah untuk proses pemeriksaannya dan lebih menghemat waktu untuk proses launching, jika surat tanahnya masih segel atau sporadik, maka harus terlebih dahulu ditingkatkan ke SHM, dan proses ini bisa memakan waktu berbulan-bulan, hanya beberapa developer yang berani membeli tanah yang belum SHM.

2. Lokasi

Pertimbangan kedua yang paling penting adalah lokasi, karena bagi developer lokasi yang bagus punya nilai jual tersendiri, jadi kalau anda punya tanah yang lokasinya masih dikelilingi hutan dan semak, jauh dari perumahan atau perkampungan, walaupun sudah ada jalan dan akses listrik, rasanya belum terlalu ideal untuk para developer.

Apalagi tanah yang ditawarkan dekat dengan kuburan, TPA atau penjara, pasti developer akan berpikir berkali-kali untuk menerima tawaran, bahkan ada yang tidak perlu berpikir untuk menolak tawaran lokasi yang lokasinya kurang bagus.

3. Struktur Tanah

Punya Tanah sawah, rawa, gambut, gunung, lereng, tanah miring ? Bisa saja ditawarkan, memang untuk struktur tanah sendiri tidak ada aturan khusus, selama masih bisa dibangun rumah, bisa dibuat jalan, lokasinya bagus, biaya pematangan lahannya masih masuk hitungan, tidak masalah. Asalkan bebas banjir dan sudah ada jalan yang bisa dilalui mobil untuk mengangkut material.

Di beberapa tempat di Kalimantan Selatan memang banyak perumahan yang dibangun di atas rawa, lahan gambut dan areal bekas persawahan, ada juga yang dibangun di areal bekas galian C (tanah merah) yang dulunya bukit dikeruk dan diratakan, jadi ideal tidak ideal itu tergantung hitung-hitungan developer untuk biaya pematangan lahan dan konstruksi.

4. Bentuk Tanah

Bentuk tanah atau bentuk lahan yang dimaksud disini adalah ukuran panjang dan lebarnya, apakah semetris atau tidak, lahan yang ideal adalah yang berbentuk proporsional, jika dibuat siteplan tidak banyak tanah yang terbuang, ukuran kavlingnya pass dan seragam, tidak banyak sudut tanah yang meruncing.

Yang ideal itu berbentuk persegi panjang, lebar dan panjangnya pass, karena ada beberapa tanah khsusnya bekas lahan persawahan yang lebarnya cuma 30 meter, dan panjangnya sampai 400 meter, tentu saja bentuk seperi ini tidak ideal, kecuali disamping kiri-kanan nya juga dijual sampai bentuk tanahnya menjadi cukup proporsional.

5. Harga

Kalau ingin menawarkan tanah kepada developer, harga yang paling ideal adalah harga pasaran, atau di bawah harga pasaran tanah saat itu. Harga sangat penting bagi developer, agar mereka bisa menjual rumah dengan nilai jual yang kompetitif, menawarkan harga yang terlalu tinggi akan membuat developer kesulitan membuat hitung-hitungan harga jual dan keuntungan, yang mereka pikirkan adalah bisa menjual lebih murah atau minimal sama dengan pesaing.

6. Cara Pembayaran

Ada yang lebih penting dari harga, yaitu cara pembayaran atau skema pembayaran, untuk lahan yang bisa dibangun beberapa rumah atau puluhan sampai ratusan rumah, jarang bahkan tidak pernah saya dengar ada yang berani membeli dengan cara cash, cara pembayaran merupakan point paling penting jika anda ingin menawarkan tanah kepada developer.

Biasanya sistem pembayaran bisa bertahap, sesuai dengan umur proyek, misalkan 1 hektar umur proyeknya 2 tahun, maka pembayarannya juga harus dicicil selama 2 tahun, atau menggunakan skema kerja sama, yaitu dibayar perkavling ketika rumahnya terjual dan ditambah bagi hasil.

Di point cara pembayaran inilah banyak yang belum mengerti, menawarkan lahan yang jumlahnya lebih dari 1 hektar, jumlah duitnya banyak, minta dibayar cash atau cuma dicicil selama 3 bulan, saya yakin developer besar pun banyak yang angkat tangan.

Karena bagi developer cara pembayaran yang paling ideal itu adalah kerjasama atau dicicil selama umur proyek, kalau bukan dari yang dua itu bisa dibilang sangat tidak ideal.

Jika anda sudah punya tanah yang memiliki kriteria suratnya SHM + aman, lokasinya strategis, struktur tanahnya bagus, siap bangun, bentuk tanahnya proporsional, harganya murah, dan bisa kerjasama atau dibayar berdasrkan umur proyek, saya yakin developer manapun akan susah menolak tawaran anda, jika ada saya juga mau, silakan kontak saja.

Pada tulisan berikutnya insya Allah akan saya bahas tentang untung rugi lahan jika dijual saja atau dikerjasamakan dengan developer. Semoga bermanfaat.

Read More

3 Type Makelar Tanah

Makelar atau perantara, calo, panggubangan, pahayaman dan dalam bahasa yang sedikit lebih keren disebut broker adalah pihak ketiga yang menghubungkan antara penjual dan pembeli, dan makelar biasanya ada disetiap kegiatan yang berhubungan dengan jual beli barang dan jasa, makelar mobil, motor, rumah, tanah, bahkan ada makelar proyek dan makelar kasus.

Tapi kali ini saya cuma ingin bercerita sedikit tentang makelar tanah, makelar atau broker disini bukan seperti makelar yang berdasi atau punya kantor resmi, tapi yang masih menggunakan pola tradisional, khususnya yang sering saya temui ketika berurusan dengan mereka untuk mencari informasi tanah-tanah yang dijual, dan kebanyakan wilayah yang biasanya kami incar adalah Banjarmasin, Banjarbaru dan Martapura.

Saya akui, bahwa peran teman-teman makelar ini sangat penting dalam bisnis kami, karena untuk mendapatkan informasi tanah-tanah yang punya posisi strategis, harganya standart dan suratnya aman tidak bisa lewat iklan koran atau iklan yang ada di internet, karena teman-teman makelar ini memang sudah faham dan mengerti cara menyusun data yang diperlukan oleh calon pembeli.

Namun ada yang unik dari beberapa makelar ini, salah satunya adalah sumber informasi yang mereka dapat.

Type pertama :

Ada beberapa orang makelar yang memang mendapatkan informasi langsung dari pemilik tanah, artinya pemilik secara pribadi meminta bantuan makelar ini untuk menawarkan atau menjual tanahya.

Type seperti ini yang menurut saya paling enak kalau diajak berurusan, tidak perlu terlalu ribut dan bisa santai, mulai dari survey lokasi sampai tahap negosiasi bisa berjalan dengan lancar, dan data yang diberikan pun cukup akurat, ukuran, posisi, harga, lokasi dan bisa tahu karakter pemilik tanah bisa diajak negosiasi seperti apa.

Type kedua :

Ada lagi type kedua, teman-teman makelar yang ini biasanya mendapat informasi dari teman sesama makelar, contohnya seperti makelar type pertama sebut saja si A, karena keterbatasan link makelar A minta bantuan kepada makelar B untuk menjual tanah yang telah dipercayakan kepadanya.

Type yang kedua ini juga tidak terlalu jauh berbeda dengan type pertama, masih enak untuk diajak kerjasama, karena masih dua orang, data-data juga masih akurat.

Type ketiga :

Untuk type ketiga ini yang saya sebut mainnya sistem keroyokan, misalkan si A dapat informasi tanah yang ingin dijual, informasinya langsung dibagikan dalam sebuah group atau kelompok, dan masing-masing anggota mencari pembeli dan menawarkannya kesana kemari atau si A memberikan informasi kepada si B, dan si B memberikan informasi kepada si C dan si C kepada si D sampai seterusnya.

Type ketiga ini yang paling saya hindari dalam urusan mencari tanah, karena banyak data yang simpang siur, harga yang di mark up sudah terlalu tinggi, dan kadang-kadang malah tidak tahu siapa penjualnya, dimana lokasi tanahnya, yang mereka bawa cuma fotokopi surat tanah yang sudah difotokopi lalu difotokopi lagi.

Untuk bisa bernegosiasi langsung dengan pemilik tanah pun susah, karena akses yang berlapis-lapis.

Ada cerita menarik dari makelar type ketiga ini, sekitar tahun 2013 yang lalu pernah saya ditawari lahan kurang lebih 2,4 hektar, lokasinya di Jl. Golf Landasan Ulin, memang yang datang menawarkan ke kantor cuma satu orang, dengan membawa peta, fotokopi SHM dan PBB nya, karena posisinya lumayan bagus, saya tertarik untuk survey kesana.

Alhasil, dalam beberapa hari setelah tawaran masuk saya ajak si makelar untuk melihat lokasinya, ternyata lumayan bagus, sesuai perkiraan, namun karena di lokasi tanahnya masih rimbun dengan semak, saya minta untuk sedikit dibersihkan supaya bisa melihat dengan jelas batas-batas dan patok tanahnya, sambil menunggu pembersihan saya juga ingin memeriksa sertipikat tanahnya.

Keesokan harinya saya mendapat kabar bahwa di lokasi tanah tersebut sudah berkumpul (kalau tidak salah) hampir 20 orang, yang katanya menunggu jatah fee, karena mereka dapat kabar bahwa tanahnya sudah deal dan sudah dibayar.

Saya pun kaget, ternyata makelarnya satu rombongan, melihat batas tanah belum, hasil pemeriksaan sertipikat juga belum keluar, mana berani kami mengeluarkan uang, entah informasi darimana, tapi untungnya ketika itu tanahnya tidak jadi dibeli, lantaran pemilik nama di sertipikat tidak bisa ditemukan lagi, karena sertipikatnya itu dulu dijadikan jaminan buat hutang, karena tidak bisa bayar pemilik tanah kabur.

Dan yang mau menjual tanah ini adalah orang yang memberikan pinjaman, jadi cuma pegang sertipikat, tapi tidak punya surat kuasa untuk menjual atau membalik nama sertipikat hak milik tanah yang berhutang tadi, jadi jaminan ya tinggal jadi jaminan.

Sebagai informasi, sebelum saya bekerja di sebuah perusahaan properti di Banjarbaru dan menduduki posisi Marketing bagian Perencanaan dan Pengembangan, saya dulu juga berprofesi sebagai makelar, jadi sampai sekarang pun rasanya masih jadi makelar, karena marketing adalah makelar everything.

Read More

Cara Cepat Jual Properti

Berinvestasi di properti itu sudah diakui banyak orang sangat menguntungkan, objek properti berbentuk tanah, rumah, ruko atau apartemen, untuk investasi jangka panjang rata-rata orang akan memilih properti, selain nilainya naik setiap tahun, properti juga bisa langsung menghasilkan, misalnya disewakan atau dikontrakkan.

Alasan lain kenapa banyak orang memilih properti adalah ketika dijual kembali jarang ada yang mengalami kerugian, namun masalah terbesarnya adalah likuiditas, untuk menjual asset properti tidak akan semudah menjual saham, emas atau mobil. Menjual tanah, rumah, ruko atau apartemen bisa memakan waktu beberapa minggu bahkan sampai beberapa bulan, sangat berbeda ketika anda menjual emas atau mobil yang hari itu anda tawarkan bisa langsung laku.

Di sepanjang jalan kita sering melihat ada bangunan atau lahan kosong yang dipasang spanduk "DIJUAL CEPAT" namun kalimat dijual cepat pun  sepertinya bukan mantra yang ampuh untuk menjual dalam waktu singkat, ada lagi beberapa spanduk yang ditulis "JUAL CEPAT TANPA PERANTARA" tulisan seperti ini juga perlu diuji kembali keampuhannya, karena tidak jarang kita temui tanah atau bangunan yang dijual sampai berbulan-bulan bahkan sampai spanduknya kusam dan hancur masih belum laku-laku.

Hal ini mungkin juga terjadi pada anda, dan saya pun juga pernah mengalami hal yang sama, tahu betapa susahnya menjual properti walaupun pakai kalimat-kalimat yang dianggap sakti. Mengapa demikian, karena memang properti punya karakteristik yang unik, banyak faktor yang harus dipertimbangkan oleh calon pembeli sebelum memutuskan untuk mengeluarkan uang mereka, mulai dari lokasi, posisi, surat-menyurat, luasan tanah (untuk tanah rumah dan ruko) , harga, cara pembayaran hingga desain.

Lantas apa yang harus kita lakukan agar properti yang kita jual bisa cepat laku ??? Ada beberapa cara yang bisa kita usahakan agar menjual properti cepat laku.

1. Tentukan harga yang pass

Harga adalah salah satu faktor penting yang akan menarik minat calon pembeli, dengan harga yang sedikit lebih murah bisa membuat properti anda cepat laku, sebelum menentukan harga kita harus mencari informasi terlebih dahulu berapa sebenarnya harga pasaran disekitar.

Kita bisa menggunakan jasa aprasial atau bertanya kepada orang di sekitar sana, atau melihat-lihat iklan di internet, atau anda bisa menghubungi beberapa nomor kontak di spanduk yang mereka juga menjual properti serupa, Tapi sebagai catatan, jangan mengambil patokan kepada harga yang ditawarkan, kalau bisa anda harus mencari tahu berapa sebenarnya harga dealnya.

2. Cari broker yang terpercaya

Memasang spanduk atau tulisan "dijual cepat" belum cukup agar properti kita cepat laku, karena bisa saja tulisan itu tidak terbaca oleh calon pembeli, masalahnya yang akan menghubungi hanya orang yang lewat disana, bagaimana jika ada yang ingin membeli tapi tidak pernah lewat disana ? 

Peran broker, makelar, perantara atau mediator memang sangat penting, karena kita tidak perlu repot menawarkan kesana kemari, menjawab berbagai pertanyaan dari calon pembeli,tidak perlu bolak-balik menemani calon pembeli untuk survey, kita cukup duduk manis dan paling menunggu tahap negosiasi dengan calon pembeli.

Dan biasanya para broker yang profesional sudah punya link dan listing untuk menawarkan properti kita, karena ada beberapa orang yang juga meminta jasa mereka untuk mencarikan tanah, rumah atau ruko yang ingin mereka beli.

3. Pasang iklan di beberapa media

Cara berikutnya adalah memasang beberapa iklan, dengan sedikit modal pasang iklan di koran lokal sepertinya masih bisa diandalkan, kalau ingin lebih gampang bisa pasang iklan berbayar atau yang gratis di situs-situs khusus jual beli, seperti OLX, rumah123, urbanindo dan tribun, dengan paket berbayar atau premium iklan yang dipasang akan menjadi top listing di dalam kategori pencarian.

Sertakan dengan beberapa foto yang bagus, diskripsi yang jelas, harga yang pass dan tunggu dengan santai setelah iklan terpasang, akan ada beberapa orang akan menghubungi.

4. Berikan sedikit nilai tambah

Kalau punya dana berlebih, tidak salahnya kalau mempercantik objek yang akan kita jual, untuk tanah bisa di land clearing terlebih dahulu, agar batas-batas tanahnya jelas, patok tanahnya juga diperbaiki supaya lebih nampak, untuk bangunan bisa di cat ulang terlebih dahulu, perbaiki atap kalau ada yang bocor, bersihkan dibagian dalam, luar dan halaman, jangan biarkan ada sampah dan terlihat berantakan, melakukan sedikit renovasi dan membuatnya bersih akan membuat calon pembeli lebih tertarik untuk membeli daripada yang dibiarkan seadanya, selama belum terjual, usahakan agar tetap bersih dan nyaman.

Itu lah 4 tips agar properti cepat terjual dan jangan lupa untuk berdoa, semoga tulisan ini bermanfaat dan nantikan tulisan lainnya, wassalam !!!

Read More

3 Prinsip Penting Dalam Rencana Pembangunan Rumah

Memiliki rumah sendiri adalah impian banyak orang, seringkali anda punya bayangan sendiri seperti apa rumah yang akan anda miliki nanti, dalam hal merencanakan pembangunan rumah sepertinya siapun bisa melakukannya, namun hasilnya akan berbeda jika anda merencanakannya sendiri dengan hasil yang direncanakan oleh arsitek atau tenaga profesional.

Bayar jasa arsitek itu mahal loh ? murah dan mahal itu relative dan hasilnya akan berbanding lurus dengan uang yang anda keluarkan, dan malahan kalau tidak pakai jasa arsitek ada kemungkinan biaya yang anda keluarkan untuk membangun rumah jadi lebih mahal, karena perencanaan yang tidak matang dan detail, kalau menggunakan jasa arsitek kita sudah bisa menghitung jumlah biaya yang akan digunakan untuk membangun sebuah rumah.

Ya kalau anda tetap ingin membangun rumah impian anda sendiri juga tidak masalah namun ada 3 prinsip yang sangat penting dalam merencanakan pembangunan rumah.

1. Biaya

Biaya adalah sejumlah uang yang harus anda persiapkan dan pertimbangkan dalam membuat perencanaan pembangunan rumah, biaya akan sangat tergantung terhadap luas bangunan, desain, bahan dan kualitas.

Dengan perencanaan anggaran biaya (RAB) anda bisa mengotak-atik instrument luas bangunan, desain, bahan dan kualitas agar sesuai dengan budget, supaya jangan sampai ada biaya yang terduga ketika pelaksanaan pembangunan, kalau dananya tidak terbatas ya tidak jadi masalah, tapi kalau dananya terbatas aka nada kemungkinan proses pembangunannya terlambat, atau harus pinjam uang utuk menutupi keperluan pembangunan.

2. Estetika

Prinsip estetika atau keindahan juga sangat penting, rumah yang indah dan nyaman, yang modelnya tidak jadul dan ketinggalan jaman, setiap sudutnya menampilkan pemandangan yang memanjakan indera penglihatan, ada taman yang berwarna warni, desain indoor dan outdoor yang selaras.

Urusan keindahan memang sangat relative, tergantung selera, tapi jangan sampai anda mengabaikan hal yang satu ini, karena rumah yang indah dari sisi investasi pun akan berbeda dari rumah yang biasa-biasa saja. Asalkan jangan terlalu nyentrik dan aneh-aneh.

Jangan terjebak kalau hanya rumah mewah dan mahal yang bisa indah, padahal rumah yang kecil, sederhana pun bisa disulap menjadi sebuah karya seni, dengan ditangan arsitek dan kontraktor yang tepat hal seperti ini bukan sesuatu yang tidak mungkin. Dengan jumlah biaya yang sama mungkin hasilnya akan berbeda.

3. Fungsi

Prinsip yang terakhir adalah segi fungsi, jangan sampai hanya karena ingin membuat rumah yang indah dengan desain yang cantik anda mengorbankan fungsi, desain yang indah tapi tidak meiliki fungsi yang baik hanya akan membuat biaya pembagunan jadi tidak efektif, saya (atau juga anda) sering menemukan sebuah bangunan yang salah satu ruangan atau sudutnya tidak terpakai, ada tapi fungsinya tidak jelas.

Jadi dalam perencanaan pembangunan rumah perhatikan setiap detil ruangan, sudut-sudut, apakah bisa berfungsi secara maksimal atau malah tidak punya fungsi sama sekali, kalau anda merasa itu tidak berfungsi maka bisa dihilangkan, lebih baik anggaran biayanya untuk ruangan lain yang memiliki fungsi lebih penting.

Dengan 3 prinsip diatas bisa kita simpulkan bahwa dalam hal perencanaan tidak bisa sembarangan dan harus dikerjakan secara teliti, kalau anda tidak punya waktu, tenaga dan pengetahuan tentang tata cara menyusun RAB, membuat desain rumah, anda bisa cari arsitek untuk membantu mewujudkan rumah impian.

Walupun nanti anda dibantu oleh arsitekur anda juga jangan lupa dengan 3 prinsip diatas karena kalau tidak cocok, anda juga bisa minta rubah, bertukar fikiran dan minta pendapat dengan arsitek. Intinya 3 prinsip ini harus seimbang jangan karena ingin biaya yang semurah-murahnya anda mengabaikan nilai seni dan fungsi, jangan hanya karena alasan seni anda tidak peduli lagi dengan biaya dan fungsi, jangan karena hanya mengutamakan sisi fungsi anda melupakan sisi seni dan biayanya.

Read More

6 Langkah, Cara Aman Beli Tanah Ala Developer

Sering dengar jual beli tanah yang bermasalah ? punya teman, keluarga, tetangga atau anda sendiri pernah mengalami membeli tanah yang ternyata tumpang tindih ? suratnya bodong ? suratnya asli tapi tanahnya tidak ada alias beli surat saja ?

Banyak sekali permasalahan yang terjadi dalam transaksi jual beli tanah, namun satu hal yang kadang kita tidak sadar, karena sering mendengar ada tanah yang bermasalah, kita menjadi takut untuk membeli tanah, ragu-ragu, was-was, dan selalu curiga, padahal tanah yang bermasalah itu cuma sedikit, tidak sampai 50 persen, namun karena sering mendengar lalu seolah-olah banyak yang bermasalah, padahal yang tidak bermasalah juga sangat banyak, namun tidak seribut tanah yang bermasalah.

Seperti janji saya pada tulisan yang telah lalu 4 Modus Penipuan Menggunakan Surat Tanah Aspal, kali ini saya ingin berbagi tips membeli tanah secara aman ala developer atau pengembang perumahan, walaupun terkadang developer juga pernah mengalami membeli tanah yang bermasalah, namun setidak-tidaknya cara ini bisa meminimalisir kejadian yang tidak diinginkan.

Kalau anda berkata “ saya beli tanah buat investasi, bukan bangun rumah seperti developer”, “saya beli tanah kecil aja, satu atau dua kavling, tidak seperti developer yang beli tanah hektaran”, maka saya akan menjawab kalau cara ini juga bisa anda gunakan untuk membeli tanah yang berukuran kecil, untuk ukuran besar, untuk perkebunan, persawahan, atau hanya investasi, karena pada dasarnya adalah sama, kita tidak ingin rugi, sekecil apapun kerugiannya. Berikut langkah-langkahnya dalam membeli tanah yang aman :

Langkah pertama

Tentu hal pertama yang harus anda lakukan adalah survey, melihat dengan jelas lokasi tanahnya, bagaimana kondisi lingkungan sekitar, struktur tanahnya dan yang paling penting adalah mengetahui batas-batas tanahnya, letak patok-patoknya, untuk menunjukan batas tanah anda sebaiknya langsung dengan pemilik tanah, hindari untuk urusan ini kalau yang mengajak anda melihat patok kalau Cuma sebatas mediator atau perantara Dan kalau memungkinkan anda bisa minta ukur, apakah sesuai dengan yang tertulis di surat tanahnya.

Langkah kedua

Setelah melihat lokasi tanah dan sudah jelas patok serta  batasnya, mintalah fotokopi surat tanahnya, dan jangan melakukan pembayaran sedikit pun sebelum langkah kedua ini selesai, kalau pemilik tanah memaksa untuk membayar sejumlah uang muka, maka kita harus lebih berhati-hati dan janga terburu-buru mengeluarkan uang, setelah mendapat fotokopi surat kita minta iijin kepada pemilik untuk memeriksanya.

Kemudian, hal yang harus anda lakukan adalah menyelidiki keabsahan surat menyuratnya, kalau berbentuk sporadik/ segel/ SKT maka anda harus memeriksakannya ke kantor kelurahan/ kepala desa/ kecamatan sesuai instansi yang tertera di surat, jika SHM tinggal bawa ke BPN atau ke notaries untuk pengecekan, lalu RT, RW, Saksi-saksi yang tertera di surat, dan tetangga sekitar dan pemilik tanah yang berbatasan langsung dengan tanah yang ingin anda beli. Anda bisa tanyakan siapa pemiliknya, apakah pernah dijual, atau pernah ada orang yang mengaku-ngaku jadi pemiliknya, pernah kah ada masalah, tanyakan riwayat asal-usul kepemilikannya.

Setelah investigasi selesai, dan data serta informasi yang dapat dapat pun dirasa cukup, maka saatnya anda memutuskan apakah tanah itu bisa dilanjutkan untuk proses jual beli atau tidak.

Langkah ketiga

Setelah anda yakin kalau tanah yang akan anda beli aman dan sah surat menyuratnya, maka langkah selanjutnya adalah minta/ negosiasi pembayaran dibagi dalam beberapa tahap, pembayaran bertahap berfungsi sebagai langkah aman untuk melakukan langkah demi langkah proses yang akan kita lewati, andaikan terjadi hal-hal yang tidak diinginkan, seperti tanahnya bermasalah, maka pemilik tanah lebih mudah mengembalikan uangnya karena masih sedikit, dan mengantisipasi kalau bayar full ternyata bermasalah dan pemilik tanah kabur.

Sebenarnya tidak ada jumlah baku dalam pembayaran DP, namun paling maksimal 5 persen dari harga tanah.

Langkah Keempat

Setelah ada kesapakatan cara pembayaran dan sebelum membayarkan DP, maka langkah berikutnya adalah membuat surat perjanjian antara penjual dan pembeli yang isinya “apabila tanahnya bermasalah maka pemilik tanah harus mengembalikan uang yang sudah dibayarkan, tanpa menunggu proses pengadilan (jika digugat lewat jalur hukum)”, setelah surat dibuat anda baru bisa melakukan pembayaran DP.

Langkah Kelima

Jika surat menyurat sudah diperiksa, cara pembayaran sudah disepakati, surat perjanjian sudah ditandatangani, maka langkah berikutnya adalah minta ijin kepada pemilik tanah untuk land clearing atau pembersihan lahan, fungsinya untuk memastikan kalau tidak ada yang datang menggugat dan mengaku-ngaku itu adalah tanah miliknya, dan juga memancing reaksi warga sekitar.

Biasanya pada saat Land Clearing ada saja yang datang, entah itu bertanya-tanya mau dibuat apa, atau bertanya apakah tanahnya dijual, saat itu kita juga bisa dapat beberapa informasi lagi dari warga sekitar.

Setelah anda bersihkan, anda bisa pasang pengumuman kalau tanah ini adalah punya si pemilik, pasang nomer telpon disana, jadi kalau ada yang merasa memiliki tanah disitu bisa langsung menghubungi nomer yang tertera.

Kalau tanah itu bermasalah, biasanya ada yang menelpon atau spanduk pengumuman yang anda pasang tadi dirusak. Bisa anda selidiki terlebih dahulu motif dan penyebabnya, dan kalau sampai hal ini terjadi, sebaiknya anda harus meningkatkan kewaspadaan.

Namun, apabila pada tahap ini masih aman dan kondusif, anda bisa melakukan langkah selanjutnya dan meneruskan pembayaran.

Langkah keenam

Pada tahap ini anda sudah bisa melakukan balik nama, dan untuk teknis pembayaran anda bisa minta kepada pemilik tanah kalau surat sudah selesai baru melakukan pelunasan, saat balik nama biasanya aka nada pengukuran ulang, pengembalian batas, dan proses lainya, dan ada kemungkinan jumlah luasan tanah yang tertera disurat lama dan disurat baru ada perubahan.

Jangan khawatir, itu adalah hal yang biasa, namun yang perlu anda ingat adalah menghitung harga tanah sesuai dengan luasan tanah berdasarkan surat yang baru.

Demikianlah 5 langkah dalam membeli tanah lebih aman ala developer, walaupun masih ada beberapa langkah lagi yang harus di lalui dan penjelasannya lebih detil, tapi rasanya tulisan ini cukup buat anda yang ingin membeli tanah agar lebih waspada dan berhati. Semoga bermanfaat dan jangan lupa untuk bagikan tulisan ini  kepada teman, keluarga dan orang lain yang mungkin membutuhkan.

Bukan maksud untuk menggurui, namun saya percaya kalau berbagi itu indah, kata  Guru saya, “Jangan Takut Untuk Berbagi, Tapi Takutlah Jika Tidak Bisa Memberi”

Read More

Sebagian Besar Kavling Di Banjarbaru Belum SHM

Beberapa calon nasabah yang ingin membeli tanah kavling di daerah Banjarbaru mengeluhkan kalau tanah kavling yang banyak dijual sekarang tidak berupa sporadik, salah satunya adalah Bapak Joko dari Batulicin, beliau sangat menyayangkan kalau banyak tanah yang dijual belum berbentuk sertipkat, "padahal demi keamanan dan kepercayaan pembeli seharusnya tanah kavlingnya sudah sertipikat, dan untuk transaksi bisa dilakukan di notaris supaya sah secara hukum" ungkap nya.

Hal ini di benarkan oleh Riza Hernadi, Manajer Pemasaran djago kavling Banjarbaru, saat di temui oleh tim RumahBungas di kantor pemasaran yang beralamat di Ruko Graha Madinah Jl. Karang Rejo, Palam Banjarbaru (10/4) "Saat ini memang rata-rata tanah kavling yang kami jual sebagian suratnya berupa Sporadik dan sebagian lagi sudah berupa SHM, sebenarnya kalau untuk sporadik itu sudah sah secara hukum sebagai bukti penguasaan fisik, dan mengapa sporadik itu kami punya alasan tersendiri" katanya.

Ketika ditanya lebih lanjut tentang alasan kenapa sporadik masih menjadi pilihan para penjual kavling, Riza menjelaskan.

"Yang pertama faktor biaya. Untuk kota Banjarbaru, sebenarnya tidak ada standart baku untuk biaya pembuatan SHM, karena sangat tergantung NJOP, posisi, lokasi, dan prosesnya lewat kantor notaris/PPAT atau langsung ke BPN atau lewat calo, namun berdasarkan beberapa kali merubah Sporadik ke SHM kisaran 2,5 juta sampai 5 juta untuk ukuran satu kavling standart 200 m2.

Kalau Harga tanahnya memang mahal tidak jadi masalah kalau biayanya sampai 5 juta, namun kalau rata-rata tanah  yang di jual di djago kavling untuk wilayah Liang Anggang, Landasan Ulin Selatan harganya cuma 6 jutaan sedangkan biaya SHM 3 jutaan, kan tanahnya jadi mahal, padahal kami menjual tanah murah supaya memberikan kesempatan bagi masyarakat untuk memiliki tanah dengan harga terjangkau.

Yang kedua lamanya proses pembuatan SHM, di kota Banjarbaru urusan leletnya pembuatan SHM ini sudah jadi rahasia umum, untuk proses balik nama bisa memeakan waktu sampai 6 bulan, dan untuk pembuatan SHM baru bisa 1 tahun bahkan lebih, sedangkan untuk Sporadik paling cepat bisa 1 bulan dan paling lambat sekitar 3 bulan, kadang-kadang banyak pembeli yang ragu dan takut kalau tanahnya bermasalah karena SHM nya lambat diproses", tutup Riza.

Selain di djago kavling, beberapa agen penjualan tanah kavling yang lain pun masih banyak yang menjual tanah kavlingnya menggunakan surat Sporadik, alasan biaya dan lamanya pengurusan juga membuat mereka berpikir dua kali menjual tanah murah bersertipikat . (ifn)

Read More

4 Modus Penipuan Menggunakan Surat Tanah Aspal

Beratahun-tahun bekerja dan mencari uang dari tanah, bertemu dengan banyak orang, teman satu profesi, dari lembaga pemerintahan, dari orang-orang hukum, sampai sindikat mafia dan preman tanah.

Ada beberapa pengalaman yang ingin saya bagikan hari ini, yaitu tentang modus penipuan yang biasa terjadi dalam sengketa tanah dengan surat tanah asli tapi palsu . Walaupun tidak banyak yang bisa saya bagi, mudahan berguna bagi anda yang membacanya dan bisa lebih berhati-hati dalam bertransaksi dan menjaga tanah yang sudah anda beli.

Baik Sporadik ataupun SHM pada dasarnya bisa saja dipalsukan, entah itu kertasnya atau nomer dan data yang tertulis di dalamnya, untuk membuat surat tanah biasanya para sindikat ini membeli blangko surat untuk tahun lama, anda pun bisa dengan mudah membelinya, karena banyak yang menjual secara online, tinggal masukan kata kunci "Jual kertas segel tahun 1986" (misalnya). Maka banyak bermuculan iklan yang menawarkan segel tua tersebut.

contoh surat segel tanah yang diperjualbelikan

Tinggal mereka tulis semirip mungkin dengan surat asli (biasanya ada atau pernah melihat) yang tahun dan lokasinya berdekatan dengan tanah yang akan mereka buat surat palsunya, untuk tahun-tahun tertentu cara penulisan, ejaan, ukuran huruf mesin tik, tanda tangan, gambar denah, stempel itu berbeda-beda, namun yang jelas kalau anda teliti, anda akan tahu kalau tulisan itu baru saja ditulis atau diketik.

Untuk SHM juga kurang lebih seperti itu, namun kalau SHM buku tanah yang kosong tidak diperjualbelikan, jadi kalau mau bikin surat sertipikat hak milik yang asli tapi palsu, pilihannya cuma 2, pertama mencetak sendiri, kemungkinan bahan, warna dan kualitas kertasnya akan sangat kentara dengan yang aslinya, atau cara kedua adalah bermain dengan oknum yang bisa memberikan surat SHM yang kosong.

polisi menangkap sindikat pemalsu Sertipikat Hak Milik Palsu

Dengan Surat palsu ini para sindikat mafia bisa menggunakannya untuk berbagai macam modus kejahatan dan penipuan dalam transaksi jual-beli tanah.

Modus Pertama : Menjual tanah kosong yang sudah lama ditinggal pemiliknya dan tanahnya tidak diurus dengan baik.

Biasanya tanah kosong yang ditinggal pemilik dan keluarganya ke luar kota dalam waktu lama, atau tanah yang pemiliknya sudah meninggal dan tidak diketahui oleh ahli waris keberadaan inilah sasaran empuk bagi sindikat mafia ini beraksi.

Modus Kedua : Gugatan rekayasa. Modus ini sering dilakukan oleh dua orang yang ingin merebut tanah pihak ketiga.

Satu orang membuat surat segel terhadap tanah tersebut dan orang kedua membuat sertipikat. Lalu keduanya saling menggugat tanah yang dimiliki orang lain tersebut.

Setelah itu, pengadilan akan memutuskan gugatan yang menggugat atas tergugat. Setelah diputuskan, pihak ketiga pemilik tanah itu bisa terheran-heran, karena pengadilan telah memutuskan tanah miliknya menjadi milik orang lain secara sah melalui pengadilan.

Modus Ketiga : adalah mencari “uang damai”. Cara ini sering menimpa pemilik tanah , dengan membawa surat aspal mereka mendatangi pemilik tanah dan meminta uang damai atau tanahnya dibagi menjadi dua bagian agar persoalannya tidak diteruskan sampai ke pengadilan. 

Modus Keempat : adalah perubahan batas-batas tanah. modus keempat ini seringkali tidak dapat diselesaikan di pengadilan karena lurah atau camatnya mangkir dari pengadilan.

Seringkali, pemilik tanah harus membayar biaya akomodasi lurah atau camat tersebut agar mau bersaksi mengenai batas-batas sebenarnya kepemilikan tanah tersebut.

Untuk menghindari anda membeli tanah yang sengketa atau bermasalah seperti yang disebutkan diatas, saya akan memberikan tips agar ada bisa membeli tanah yang aman pada posting berikutnya.

Read More

Jangan Beli Tanah Di Banjarbaru, Baca Ini Dulu

Saat anda ingin membeli tanah untuk investasi, pastilah faktor lokasi menjadi pertimbangan yang sangat penting, pemilihan lokasi yang tepat akan menentukan seberapa besar keuntungan yang akan di dapat pada masa yang akan datang.

Berikut beberapa lokasi di Kota Banjarbaru yang patut anda pertimbangankan untuk dijadikan tempat investasi Anda. Agar lebih mudah, saya akan membaginya berdasarkan wilayah Kecamatan di Banjarbaru Kota.

1. Banjarbaru Utara

Banjarbaru Utara merupakan bagian dari pusat kota yang memiliki fungsi sebagai pusat pemerintahan, kawasan hankam, pemukiman, serta perdagangan dan jasa.

Pada tahun 2022, jumlah penduduk di wilayah Banjarbaru Utara diperkirakan akan meningkat hampir dua kali lipat dari tahun 2016, yaitu sekitar 130.000 jiwa. Menempati urutan ke tiga dari empat wilayah lainnya soal kepadatan penduduk.

Kecamatan Banjarbaru Utara tebagi menjadi empat kelurahan, Loktabat Utara, Mentaos, Komet, dan Sungai Ulin.

Untuk investasi, rata-rata untuk harga tanah di wilayah Banjarbaru utara relatif mahal, karena menjadi pusat kota, dari kisaran Rp500.000/m  sampai Rp2.000.000/m , kecuali untuk wilayah Sungai Ulin yang sekarang harganya masih ada yang dibawah 500 ribu permeter, namun untuk beberapa tahun kedepan, harga yang mahal ini tentunya akan dibalas dengan harga jual kembali yang juga akan meningkat tajam.Hanya saja perlu modal yang banyak untuk memilih investasi di wilayah ini

2. Banjarbaru Selatan

Banjarbaru Selatan sebagian wilayahnya adalah pusat kota yang juga memiliki fungsi sebagai kawasan perdagangan dan jasa, pendidikan tinggi dan pemukiman.

Untuk urusan kepadatan penduduk, pada tahun 2022 Banjarbaru selatan diperkirakan hanya berjumlah sekitar 88.000 jiwa, hanya meningkat sekitar 3.400 jiwa dari tahun 2016, dan menduduki posisi paling bawah untuk peningkatan jumlah penduduk bila dibandingkan 4 wilayah lain.

Kecamatan Banjarbaru Selatan terbagi empat kelurahan, Loktabat Selatan, Kemuning, Guntung Paikat, Sungai Besar.

Tidak berbeda jauh dengan Banjarbaru Utara, harga tanah di wilayah Banjarbaru Selatan juga masih tergolong mahal, karena wilayahnya diapit oleh dua jalan utama, jalan A. Yani dan Jl. Trikora, serta termasuk plot wilayah perkantoran Gubernur Kalimantan Selatan dan dekat dengan pasar. Harga tanah daerah Banjarbaru Utara juga sudah lebih dari Rp500.000/m, kecuali wilayah Sungai Besar, masih banyak tanah yang harganya dibawah Rp500.000/m, namun kalau anda memilih wilayah ini untuk investasi, dijamin tidak akan rugi.

3. Liang Anggang

Liang Anggang adalah wilayah Sub Kota yang memiliki fungsi sebagai kawasan industri, perdagangan dan jasa, serta pemukiman.

Pada tahun 2022 kawasan Liang Anggang diperkirakan akan mengalami peningkatan jumlah penduduk juga hampir dua kali lipat dari sekarang, mencapai angka 117,8 ribu jiwa atau urutan ke empat pertumbuhan penduduk dari wilayah lain, selain jumlah kepadatan penduduk, tingkat pembangunan hunian, pergudagangan, pertokoan dan pabrik dierkirakan juga akan meningkat tajam dalam beberapa tahun ke depan.

Kecamatan Liang Anggang terbagi kepada empat kelurahan, Landasan Ulin Barat, landasan Ulin Selatan, Landasan Ulin Tengah dan Landasan Ulin Utara.

Harga tanah wilayah Liang Anggang untuk saat ini terbilang masih murah, untuk tanah dipinggir jalan utama saja masih ada yang menawarkan sekitar Rp300.000/m tapi biasanya ukurannya besar dan cocok untuk industry ataupun pergudangan. Kalau di bagian 500 meter dari jalan raya, tanah disana ditawarkan sekitar Rp70.000/m dalam bentuk kavling, dan untuk tanah yang masih berupa satu hamparan biasanya dibawah dari Rp70.000/m.

Kalau ingin investasi di daerah Lianganggang, anda tidak perlu terlalu banyak memerlukan modal, karena harganya jauh lebih murah dari daerah lain di Banjarbaru, dan untuk potensi sudah jelas, bahwa daerah Liang Anggang akan menjadi pusat perekonomian.

Beberapa tahun akan datang, harga kenaikan tanah diprediksikan akan naik beberapa kali lipat.

4. Landasan Ulin

Landasan Ulin adalah wilayah Sub Kota yang memiliki fungsi sebagai kawasan perdagangan dan jasa, kawasan bandara, pertanian dan pemukiman.

Peringkat nomer satu untuk urusan pertumbuh penduduk diduduki oleh Landasan Ulin, jumlah penduduk pada tahun 2022 diperkirakan akan mencapai angka 340 ribu jiwa, atau meningkat lebih dari dua kali lipat dari sekarang. Angka jumlah penduduk tersebut mungkin akan lebih banyak kalau melihat fakta yang ada sekarang.

Banyaknya pembangunan perumahan dan beberapa jalan besar yang dibuat di daerah ini, seperti jalan tol yang ada di belakang bandara, jalan yang dibuat untuk menghubungkan wilayah perkantoran gubernur ke simpang empat bati-bati, dan adanya rencana pembangunan Sport Center.

Kecamatan landasan Ulin terbagi juga kepada empat kelurahan, landasan Ulin Timur, Syamsyuddin Noor, Guntung Manggis dan Guntung Manggis.

Harga tanah wilayah Landasan Ulin Untuk saat ini terbilang juga masih murah, sekitar Rp100.000/m hingga Rp1.000.000/m tergantung posisi dan lokasi.

Banyak orang yang sudah melilik wilayah Landasan Ulin untuk dijadikan tempat berinvestasi, kalau anda juga ingin beli tanah di daerah ini potensi keuntungannya juga luar biasa.

5. Cempaka

Cempaka adalah wilayah Sub Kota yang memiliki funsi sebagai kawasan pertambangan, perdagangan, pertanian, pariwisata dan pemukiman.

Wilayah yang memiliki peringkat kedua untuk jumlah penduduk tahun 2022 adalah cempaka, dengan angka sekitar 205 ribu jiwa, Hampir tiga kali lipat dari total jumlah penduduk tahun 2016.

Angka tersebut sangat masuk akal dengan melihat jumlah luasan wilayah cempaka yang sangat besar dan masih banyaknya lahan kosong serta struktur tanahnya sangat cocok untuk dijadikan hunian, serta pengaruh dari dibangunnya kawasan perkantoran pemerintahan provinsi Kalimantan Selatan.

Tentu saja wilayah cempaka mempunyai magnet tersendiri untuk menjadikannya berkembang beberapa tahun lagi.

Cempaka terbagi empat kelurahan, Palam, Bangkal, Sungai Tiung, Cempaka, harga tanah dan potensi investasi di masing-masing kelurahan berbeda. Karena banyak lahan yang berupa kebun dan tanah kosong yang jauh dari pemukiman penduduk.

Namun secara umum, harga tanah yang ditawarkan berkisar antara Rp20.000/m hingga Rp300.000/m, dan untuk tanah yang berada dipinggir jalan utama Jl. Mistar Cokro Kusumo sudah di atas Rp1.000.000/m.

Jadi kalau anda memilih investasi tanah di daerah cempaka, peluang untuk mendapatkan tanah murah masih terbuka lebar, dan potensi di masa akan datang juga cukup bagus.

Tulisan saya ini saya buat dari berbagai data dan sumber yang  ada di BPS dan situs resmi Kota Banjarbaru dan beberapa situs seperti OLX dan dari informasi RT, RW, petugas Kelurahan, teman-teman mediator, makelar, dan broker tanah yang ada di Banjarbaru.

Mohon maaf jika ada kekurangan, Semoga bermanfaat......

Read More

Investasi Tanah Di Pinggiran Kota Lebih Menguntungkan

Handil Bakti adalah sebuah kelurahan di Kecamatan Alalak, Kabupaten Barito Kuala, Provinsi Kalimantan Selatan, berbatasan langsung dengan wilayah Kota Banjarmasin, daerah handil bakti merupakan kawasan yang sebagian besar tanah rawa.

Ada yang unik disini ketika orang yang tinggal di daerah handil Bakti, ditanya dimana mereka tinggal?banyak yang menjawab di Banjarmasin, lalu ditanya lagi Banjarmasinnya dimana? di Handil Bakti. padahal handik Bakti sudah termasuk wilayah administratif Kabupaten Batola.

Kejadian seperti itu bukan tanpa alasan yang pertama karena memang Handil Bakti lebih dekan dengan Banjarmasin, dan sebagian besar penduduk disana aktifitas utama mereka di Kota Banjarmasin, Pedagang, karyawan Swasta, PNS, dan berbagai profesi lainnya.

Kalau kita bisa melihat sekitar lebih dari sepuluh tahun yang lalu, daerah Handil Bakti hanya berupa hutan tanaman rawa dan sebagian lagi persawahan, namun sekarang daerah pinggiran ini menjadi pengembangan kota Banjarmasin, karena keterbatasan dan mahalnya harga tanah di Kota Banjarmasin, daerah Handil bakti merupakan alternatif yang sangat sesuai untuk menjawab permasalahan hunian Kota Banjarmasin.

Karena tidak adanya mesin waktu dan dokumentasi tentang bagaimana perkembangan daerah handil Bakti, jadi kita tidak bisa mengamati dan membandingkan perubahannya dari tahun ke tahun.

Untungnya sekarang ada Google earth yang memiliki fitur untuk kita bisa melihat pencitraan satelit dari tahun ke tahun.

Berikut foto-foto yang saya ambil dari google earth

Jl. Trans Kalimantan/Handil Bakti tahun 2002

Jl. Trans Kalimantan/Handil Bakti tahun 2005

Jl. Trans Kalimantan/Handil Bakti tahun 2015

Dari foto diatas sangat jelas terlihat bagaimana daerah Handil Bakti bertambah padat, dan kalau diperhatikan di sebelah kiri bawah pada foto, itu adalah daerah Jl. Padat Karya (masuk wilayah Banjarmasin) juga sangat drastis perkembangannya.

Padahal dahulu kala, banyak yang ragu bahkan sedikit meremehkan kalau ada yang menawarkan untuk beli tanah disana. namun sekarang mereka hanya bisa gigit jari.

Tapi kesempatan untuk dapat tanah murah tidak datang dua kali, kalau mau beli sekarang harganya sudah lumayan mahal.

Melihat contoh kasus yang ada, bukan tidak mungkin hal yang sama akan terjadi di wilayah-wilayah lain, seperti di Banjarbaru misalnya. saat ini banyak tanah murah yang ditawarkan. sayang sekali kalau anda puna kesempatan untuk membeli dilewatkan dengan percuma.

Sekarang anda kami berikan kesempatan untuk mendapatkan tanah murah di Banjarbaru, cukup dengan 6 juta rupiah atau cicilan 150 ribu perbulan, tanah kavling 10x18 bisa anda miliki.

Kantor pemasaran : Ruko Graha Madinah No. 01, Jl. Karang Rejo (Palam) Samping Alfamart, Banjarbaru, Kalimantan Selatan, Informasi lebih lanjut silakan hubungi 081228826600 pin:7ee54197

Siapa cepat dia dapat, unit dan masa promo terbatas !!!!

Read More

Ingin Kaya ? Investasi Dulu

Investment dalam bahasa Indonesia berarti Investasi. Definisi menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, Investasi diartikan sebagai penanaman uang atau di suatu perusahaan atau proyek untuk tujuan memperoleh keuntungan. Pada dasarnya investasi adalah membeli suatu aset yang diharapkan di masa datang dapat dijual kembali dengan nilai yang lebih tinggi.

Investasi juga dapat dikatakan sebagai suatu penundaan konsumsi saat ini untuk konsumsi masa depan. Harapan pada keuntungan di masa datang merupakan kompensasi atas waktu dan risiko yang terkait dengan suatu investasi yang dilakukan.

Atau secara tidak langsung namanya investasi adalah uang yang bekerja untuk anda, contohnya ketika anda membeli sebuah rumah di tahun 2010 yang lalu seharga 100 juta, pada tahun 2016 harga rumah yang anda beli tersebut menurut harga pasaran sudah senilai 220 juta, dengan patokan bahwa rata-rata kenaikan properti di Indonesia sekitar 20% pertahun.

Disadari atau tidak, anda sudah memperoleh 120 juta selama 6 tahun atau 20 juta pertahun atau 833 ribu perbulan, apalagi kalau rumahnya disewakan, maka keuntungannya akan menjadi berlipat.

lantas bagaimana dengan jenis properti yang lain, seperti tanah, ruko, toko, apartement dan lainnya ? jawabannya kurang lebih sama.

Mr. Bong Chandra, salah satu motivator dan orang pengusaha muda Indonesia beliau berkata (kurang lebihnya begini) "orang kaya adalah orang yang pintar mencari uang, dan pintar dalam mengelola uang".

Salah satu cara pintar dalam mengelola uang adalah dengan menyisihkannya untuk investasi, sekarang sudah sangat banyak pilihan investasi yang bisa anda pilih, properti, emas, saham, reksadana dan lain-lain.

Namun masalahnya adalah banyak yang berpikiran bahwa investasi adalah pekerjaan orang kaya dan berduit, saya rasa ungkapan seperti itu tidak benar, contohnya saja untuk rumah dan tanah kita bisa mengambil fasilitas kredit, untuk emas kita bisa membelinya dengan ukuran yang kecil per satu gram.

Nah bagi anda yang ingin berinvestasi dan mengelola pendapatan anda secara pintar ala orang kaya, saya punya satu solusi buat anda, cukup menyisihkan 150 ribu perbulan, anda sudah bisa memiliki tanah 10x18 (180 m2) di kota Banjarbaru.

Kantor pemasaran : Ruko Graha Madinah No. 01, Jl. Karang Rejo (Palam) Samping Alfamart, Banjarbaru, Kalimantan Selatan, Informasi lebih lanjut silakan hubungi 081228826600 pin:7ee54197

Siapa cepat dia dapat, unit dan masa promo terbatas !!!!

Read More

4 Alasan Anda Harus Beli Tanah Sekarang

Apakah anda ingin membeli tanah, tapi masih ragu untuk membelinya sekarang ? Banyak orang menunda-nunda untuk membeli tanah, dengan berbagai macam alasan dan argument  namun tahu kah anda kalau menunda beli tanah sekarang, anda mungkin akan menyesal di kemudian hari.

Read More